重磅炸弹：福州房价一定会大跌(转贴)

无力上涨的福州房价为何涨了？蚂蚁型记者改变了福州楼市走向！
作者: 戴着脚镣跳舞


　 我关注福州房价问题很久，由于我所在的媒体一些不便言说的原因，我关于福州楼市的调查结果，只能一直憋在心里。
　 本想在今年春季的房交会上出一个专号的，并已联系好愿意出这专号的一家媒体，甚至连印刷的价格都谈好了，我准备即使贴上10000元钱印刷费，也要到房交会上去扔这个炸弹，但前几天因为突然出现的一些原因，使我又放弃了。
　 贴上来的是我原来准备做房价专号的部分稿件。没了专号，这些稿子，以后即使能用其它形式出来的，但我原先计划的那种杀伤力，肯定是被打折打到底了。
　　我认为，目前福州楼市的走向是媒体造成的。
　 原南方周末经济部首席记者、现外滩画报常务副总编陈涛说，记者分三种，一种是蜘蛛型，这种记者不注意学习，只用原有的知识“闭门造车”；一种是在网站、通讯社和日报工作的蚂蚁型记者，对他们来说，迅速、准确地报道新闻事件为第一位，在那里，大家比的不是加工能力，而是比谁能拿回更多的料，谁能更早地拿回来；还有一种就是蜜蜂型记者，除了大量的采访外，还要对材料进行加工，甄别其真伪，剔除噪音，然后再形成报道。
　 由于报社运作特性的决定，福州的楼市记者大多为蚂蚁型，他们在繁重的上稿任务的压力，疯了般四处找新闻，有时“听风就是雨”，或“自己打自己嘴巴都有可能”。
　 他们的水平其实不低，很多人很可能都远远胜过我，是所在环境将他们逼成这样。如果我的贴子会伤害他们的话，在这里向他们道个歉。我只是阐明自己的观点，并没有其它想法。


　　策划人语

　　　　　　　　　 福州楼市：真相不该继续被隐瞒
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　 今年的春季房交会，本不应有这期专号，这期专号的问世，本身就是一种不幸。
　 现在，福州大多媒体都有楼市版，有大量的楼市记者在做着大量的楼市报道，我们这样的弱势媒体插嘴楼市，声音太微弱，几乎没有多大意义。但是，非常遗憾，福州媒体关于楼市的报道，一直没有我们了解到的一些关键信息，或者说没有我们希望看到的那种思维方式，而这些信息，这种思维方式，对目前的福州楼市和市民来说，又是多么的重要。
　 福州楼市怎么了？病了？疯了？变态了？我们不想评说，我们只是提供一种思维方式，提供一些可能不为公众所知的信息，我们相信每一个读者自己的判断力。
　 支撑我们这么做的动力，是我们对目前福州楼市走势的忧虑。
　 房租是房价的晴雨表。正常的房地产市场，房租跌了房价也会跟着跌，但近几年福州房租一直在跌，房价却不仅没跟着跌，并且今年春节后还疯了般往上涨：今年第一季度，福州房价平均每平方涨了122元！——近几年来，福州房价涨幅最大的是2001年，平均每平方米涨了119元，但那是一整年才涨这么多，而且是涨得最厉害的一年，而现在，三个月就涨了122元！
　 我们注意到，中国房地产协会副会长顾云昌，前不久接受央视记者采访时曾说：一个城市如果房租跌了，房价却往上涨时，那么这个城市的房地产泡沫就出现了。这泡沫破灭时，房价必然下降。
我们不希望看到房地产泡沫和泡沫破灭，但是目前福州楼市房租下跌，房价却上涨的现状，的确使我们感到忧虑甚至焦虑。
　 房价上涨并不可怕，可怕的是在无力上涨的时候涨了。
　 这种时候，我们想提出一个问题——福州楼市，把泡沫吹大，还是让房价下降？
　 问题可能尖锐了一些，甚至偏激了一些，但我们还是希望关注福州楼市的你，了解一下我们提供的这些信息，我们提供的这种思维方式。我们能提供这些信息，能用这种思维思考，不等于我们认为自己比同行更具慧眼，我们只是在做楼市报道时更超脱一些，没有一般媒体必须顾虑的东西，比如会不会惹恼开发商以致失去广告。

　
　
  
　
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2 重磅炸弹：福州房价一定会大跌(转贴)
　 　 我们相信你能开卷有益。就象我们相信你的判断力一样。


（一）
　　　　　　　　　 温州人福州炒房引发恐慌
　　　　　　　第一季度因此房价猛涨！有市民认为“都是媒体炒作惹的祸”！

　 “春节后我们房子卖得非常好，这主要是因为最近媒体一直在报道温州人来福州炒房，很多原来不一定这么急着买房的，因为怕房价上涨，便跟风买了。”近日，记者在福州几个楼盘采访时，这些楼盘开发商的工作人员均这样告诉记者。
　 福州市房地产产权交易登记中心近日的统计显示，今年第一季度，福州市商品房住宅销售宗数为16200宗，去年同期增长83%；平均房价为2848元/每平方米，比去年第四季度上涨了122元/平方米，涨幅4.48%，为近几年最高。同期，市区二手房交易面积27.54万平方米，比去年同期增长和67.52%。
　 春节后，福州楼市销售如此火爆和房价上涨，真是市民怕房价上涨的恐慌心理导致跟风买房吗？为弄清这点，4月6日，记者到该中心办证大厅随机采访了一些购房者。
　 一位电信局的退休老太太刚在福州左海的“梅海园”买了房子。谈及买房原因，老太太说，她身体不好，丈夫已去世，这里利于段练，几个孩子都很孝顺，劝她在这里买一套房子，以方便段练身体。
　 这位老太太认为，福州的房价应该会往下跌，因为从身边和跑过的楼盘来看，现在空着的房子很多，这说明现在开发商的房子不一定很好卖，而房子不好卖时价格就不可能涨，并会往下跌才对。
　　明知房价会跌，为何还在这种时候买房子呢？
　 对此，老太太的解释是：钱对她来说不是太重要，最主要是孩子们很孝顺，一直劝她买。
　 另一对接受记者采访的中年夫妇则认为房价会涨。他们家住王庄，刚花14万元买了一套二手房，谈及买房原因时，妻子解释说：他们现在也有房子，但很旧了，听说不久就会拆迁。手头正好有些积蓄，又没别的用途，便觉得还是买房子好，这样一是省得房子拆迁后去租房住，二是现在不买怕房价会上涨，因为现在媒体都报道说温州人来福州炒房了，房价可能会涨。
　 泰康人寿福州分公司的王女士夫妇也认为福州房价会涨。王女士的先生说，福州市中心的房子可能上涨空间不大，因为市中心的房子盖得早，规划杂乱，配套也不好；而周边新区环境很好，配套也不错，随着城市的拓展，新区地段也会慢慢地繁华起来，所以这些地方的房价将来肯定会涨。他们夫妇现在看好的正是新区的房子，他们想将茶会的一套旧房卖了后，去买新房。
　 谈到是否担心福州房价会被温州人炒高时，王女士的先生认为，这点，媒体的导向非常重要，特别是主流媒体，它们发行量大，对市民的影响非常大，报道应客观慎重才对，但他的感觉是，现在福州很多媒体都在拼命炒作温州人要来福州买房，福州房价会涨，其中一家媒体春节前预测今年房价会涨60元，春节后又说房价已涨了80-100元，前不久又预测说今年会涨300—700元，前几天又说今年第一个季度涨了122元，“你想想就知道，它发行量那么大，预测说会涨300——700元，市民谁能不恐慌？”
　 提起这点，王女士说，其实她看到这样的报道后，第一感觉是——这会不会是媒体配合开发商在炒作？她说她对此持警惕态度。她认为，这些媒体的房地产广告很多，它们即使不会恶意帮开发商炒作，但一般情况下也不会去说对开发商不利的话，比如如果媒体报道房价会跌，根椐消费者普遍买涨不买跌的心理，肯定很多人就会持币待购了，这样，开发商的房子马上就不好卖了。这样的报道，这些媒体肯定不会报道。
　 既然对媒体报道持如此怀疑的态度，为何还是认为房价会涨呢？对此，王女士的解释是，市民中能象她这么理性的人不多，因为福州媒体一直报道温州人来福州炒楼的事，然后又有媒体报道那些被温州购房团炒过的城市，房价都是被炒得飞涨，所以她认为大多数人看了报道后，还是认为房价真的会被温州人炒上去，于是赶紧跟风购买，于是房价就真的涨上去了。

　

3 重磅炸弹：福州房价一定会大跌(转贴)
　

（二）
　　　　　　　　　　 房租狂跌，房价喊涨——
　　　　　　　　　　 福州楼市：谁在制造恐慌？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　

房租狂跌，房价猛涨，福州楼市疯了？

　 在房地产市场，房租是房价的晴雨表，房租跌了房价肯定也会跟着跌，但让人吃惊的是，目前福州房价涨这么快，房租却下跌得厉害。
　 4月1日，记者在福州福新西路的南新房产中介采访时，一位女士来这里登记出租房。这位女士告诉记者，房子是她台湾亲戚的，五房二厅，1995年每月租4000元，现在登记的月租是1500元，十年来房租一直在跌，每搬走一个房客，房租就跌一次。
　 该店店长梁有认为，现在福州新开发的楼盘越来越多，随着这些新楼盘的不断入住，市场上空出来可用于出租的房子也越来越多，而福州租房的人就那么多，并且很多原先租房的人现在也都在买房子，所以现在福州房租下跌是一种不可阻挡的趋势，并且还会继续往下跌。比如他们公司楼上一套两房一厅的房子，从1995年开始一直放在这里租，月租金已从10年前的1900元跌至900元，并且这900元还只是房东报的价，事实上这个价根本就租不出去，现已空了一个月，连问都没人问。
　 记者注意到，前不久，中央电视台记者采访中国房地产协会副会长顾云昌时，顾曾说，一个城市如果房租下跌而房价却往上涨时，那么这个城市的房地产泡沫就出现了。这种泡沫一破灭，房价就会随之大幅下跌。
　 长期研究房地产市场的福州大学管理学院教授刘福泉告诉记者，房地产市场中，租金的价格是最真实的，房屋的租赁和销售市场是相通的，房租跌了，房价肯定也会跟着跌。这两年福州的房租一直在跌，房价却没有跟着降，原因就在于我们国家原先的住房消费模式，抑制了住宅产业的发展，使住宅在相当长的时期内一直处于供不应求的状态，从而也使我们的房租一直虚高。近几年，由于缺乏较好的投资渠道，很多人将买房出租做为一种投资渠道，而从投资角度来说，现在福州的房租即使下跌得这么厉害，但也还是偏高，投资者还是有较高的收益，所以还是会有人不断地选择这一投资渠道，这种投资性购房的增多又膨胀了商品房市场的消费需求，由于市场的供需关系决定商品价格，所以商品房市只要消费需求还是旺盛的，房价就很难降下来。这也是目前房屋的租赁和销售两个市场没有打通的原因，不过这两个市场最后肯定是会打通的。这个打通的时间表就是房租下跌到一定程度，投资者已没有什么收益或收益低于其它投资渠道时，为了盘活资金，有些人必然会将房子出手，那时就是低于买进时的价格也得卖，而这些二手房价格一下调，肯定会影到新开发商品房的销售市场。那个时候，房价必定会随着房租的下降而下降。
　 福州市产权交易登记中心统计的数据显示，房租下跌，房价却上涨，福州楼市这一反常现象，是今年春节后才出现的——此前，福州房价的总体涨幅已呈越来越小的趋势：2000年，福州商品房住宅均价为2496元/平方米，2001年为2615元/平方米，2002年为2692元/平方米，2003年为2724元/平方米，三年内共涨了228元，其中涨幅最大的为2001年，每平方米涨了119元，2002年比上年涨了77元，2003年比上年涨了32元。其中2003年的涨幅，每平方米比2001年少87元。——并且，这种涨并不等于真涨，据刘福泉的调查统计，近几年福州的商品房住宅，由于开发商比拼楼盘质量，房子越盖越好，平均每平方米开发成本增加了300—500元，远远高于房价的增长幅度。
　 上述资料表明，近几年福州房价涨幅最高的是2001年，平均每平方米涨了119。但那是全年才涨119元，而今年第一季度，3个月就平均每平方米涨了122元！
　 针对今年第一季度福州房价的上涨，福州市房地产产权交易登记中心有关人士认为，这是正常的成本上涨引发的，“现在钢材水泥成本都涨了，房价上涨也是很正常的”。
　 记者注意到，该中心统计显示，目前福州房价猛涨的同时，销量也猛增：今年第一季度，市区合同登记的商品房16200宗，面积177万平方米，分别比去年同期增长83%和75%。——这表明，今年第一季度的涨价是以旺盛的消费需求为前提的，或者说如果没有这迅猛增长的消费需求，开发商即使成本增加了，房价也不一定能跟着涨，近几年开发商成本快速增长，而房价的涨幅没有跟上，就可以说明这点。

　
　

不会吧

4.重磅炸弹：福州房价一定会大跌(转贴)
　 　 那么，今年春节后，福州楼市的消费需求为何一下增加了这么多呢？
　 福州福飞路“金城福园”售楼部负责人认为，今年春节后福州楼市房价和销售量大幅增长，主要是前阵子媒体一直报道温州人来福州炒房了，市民担心房价会涨，很多人在这种恐慌心理下跟进买房而造成的。该小区附近一个楼盘的开发商则告诉记者，今年春节后福州楼市的火爆，其实是透支了往后的住宅消费需求。

房价涨了，都是媒体炒作惹的祸？

　 认为房价将涨的福州市民，依据什么做出这样的判断呢？
　 记者以购房者身份，与许多中介公司和房东接触后发现，市民认为房价非涨不可最主要的依据就是“媒体都在报道”，“媒体报道房价会涨的理由也很充分”。
　　福州媒体都是如何报道这点的呢？
　 记者注意到，尽管近期福州有主流媒体刊出了《温州人对福州楼市目前影响不大》，暗示市民房价不会继续象最近一样疯涨下去，但此前各媒体的报道，如“建材上涨引致福州楼价攀升”，“福州房价今年预计上涨60元”，“春节后福州房价上涨80-100%元”……的确是仅从标题来看，就能让人感到福州房价上涨已呈山雨欲来之势。并且各媒体还不断报道温州人已到福州炒房了，温州人非常看好福州，有报道还称“温州房交会狂销福州房”，温州房交会上“福州楼盘最牛”，温州人买福州房“认筹”险些成了“抢筹”，售楼小姐在温州房交会上“卖房卖到手软”，并且现在已有1000名温州人投资者潜入福州……并且，《温州晚报》“房产新闻部”负责人还称，“房交会上，《温州晚报》摊位来咨询最多的就是福州的楼盘”。
　 泰康人寿福州分公司的王女士告诉记者，她一直怀疑这是媒体配合开发商在炒作，并对媒体这种报道非常警惕，但媒体大量地报道温州人来福州炒房，又有媒体常说某地房价又被温州人炒得飞涨了，所以她认为很多市民看了这些报道后，还是会认为房价会涨并跟风购买，从而导致房价真的涨上去的。
　　据南京媒体报道，温州“购房团”欲花3亿元整体买断南京新街口某商住楼时，就“急于在当地‘找家有实力的媒体入手’”。这么做道理只有一个：与炒股一样，让股民在股评家的“鼓与呼”中大幅跟进，便于庄家获利出逃，以达到稳赚不赔的目的。
　 福州媒体报道温州人如此“青睐”福州楼盘，那么到底有多少温州人在福州炒房呢？
　 前不久，福州市房地产产权交易登记中心的叶光前写的《温州人买走福州多少房》称，2003年全年及2004年1-2月，温州人在福州市区共购买商品房372宗，面积3.98万平方米，金额1.52亿元。近日，该中心统计显示：今年一季度，温州人在福州的买房交易量共计1072宗，交易总面积12万平方米，购房资金4.6亿元，交易宗数占福州一季度合同登记量的5％，即一季度福州每20起房产交易中，有1宗买主是温州人。
　 叶光前认为，尽管统计表明，温州人来福州买房的数量在增多，但事实上这并不可怕，因为一是温州人估计不会在福州投多少资金，这些资金对福州楼市影响不会很大；并且，即使温州人真会投巨资在福州炒房，但如果当地居民不理睬，温州人就是再怎么炒，房价都炒不上去。一个城市的房价会不会被炒上去，最重要的就是本地居民对房价走势的判断，炒房者炒房时，当地居民如果不跟风买进，房价是怎么也炒不上去的。
　 叶光前还说，事实上，不管温州人会投多少资金在福州炒房，都没有本地市民因担心房价上涨的恐慌心里可怕。比如去年非典，大家一恐慌，一瓶白米醋就从1块多钱涨到两三百块钱了。他认为，今年房价不可能会一直这样涨下去。
　 记者注意到，《温州都市报》报道的瑞安购房团浙江平阳炒楼失败就是这样：前不久，瑞安购房团到浙江平阳县炒房，因当地居民不买帐，当地房价从暴涨到暴跌，只有一周时间。“购房团”撤退时，一套房子每天降一万元！但是仍然没人接手，不少瑞安购房团的投资者被套牢。这场炒房风暴很快平息的原因是当地居民很少参与炒房，这些房子在瑞安购房团手里转来转去后，没有当地居民应价，原来被炒高的房价只能回落。

　
　
　

5 重磅炸弹：福州房价一定会大跌(转贴)
　
“房价会涨”，楼市传闻的传播载体

　 “今年房价肯定会涨，我们公司很多人都这么认为，并且有好几个人最近都买了房子，我自己也正在考虑近期买房子。”近日，记者在福州阳光家园房产中介公司采访时，该公司人力资源部一位工作人员说。
　 福州国房网杨桥路店一位“置业顾问”直言不讳地告诉记者，他不仅自己认为福州房价会涨，而且有顾客来咨询他时，他也是这么回答，并会为顾客分析会涨的原因：比如地价涨了，建材涨了，物价也涨了等等。
　 福州房价真的会一直涨下去吗？4月1日，记者在福州杨桥路的“名湖豪园”售楼部提出这一问题时，一位售楼小姐当即很不屑地说：“如果你连这都不懂，那么只能说你对房地产市场太不了解了。你想了解这点的话，可以找找了房地界的资深人士，也可以找找报纸看看，现在报纸有很多有关这方面的报道。”
　 福飞路的“金城福园”售楼部负责人告诉记者：购房者去买房时，售楼人员不一定都会对顾客说实话，这是很正常的，因为几乎所有的楼盘在销售中都会采用一些的‘促销手段’，比如还有100套房子，就称只剩下20套了，以此让顾客产生这里房子很抢手的感觉。
　 这位负责人还说，如果不是“金城福园”春节后房子卖完了，他也不会和记者说这么多的。
　 4月5日，“大名城”楼盘售楼部负责人接受记者电话采访时则认为，现在福州媒体对楼市的报道不够理性，比如，前阵子一家主流媒体报道说温州人将再投30亿资金到福州炒楼，却没有深入去分析：到底是不是真有这么多资金进来？这些资金进来对福州的影响有多大？
　 关于“温州人将再投30亿温州资金在榕炒楼”，该则报道称这是“省建行提供的资料表明”。为核实这点，记者与建行福建省分行负责宣传的同志联系过，这位同志说此话题太敏感，相关负责人不愿接受采访，但另一家商业银行的工作人员告诉记者，他不懂省建行是如何得出这个数字的，但他个人不太相信温州人会有这么多资金进来福州炒楼，他给记者算了一笔非常简单的帐：如果温州人投30亿，再加上银行给的70%按揭款，就等于福州楼市将有100亿元销售是温州人炒楼的，这怎么可能呢？去年福州商品房住宅销售也就100多个亿！
　 前不久，地产专家刘福泉写过一篇文章，认为温州购房团到福州炒楼影响不大，但得知将有30亿资金进来福州炒房时，他认为若消息属实的话，那么这笔资金注入福州楼市后，的确可以掀起大浪。不过，他说他不相信温州人会投这么多资金到福州，因为福州已属于被边缘化的城市，在这里炒房风险太大，精明的温州人不会冒这个险。
　 对这一消息的真实性，采写此稿的记者的解释是：这是省建行给省委的内部材料中提到的，至于福州楼市真有多少温州人的炒楼资金，“目前谁都说不清”。

楼市“传闻”和“恐慌”背后的利益格局

　 那么，目前传闻并有许多人坚信“福州房价会涨”的时候，谁是其间的获益者呢？
　 刘福泉认为，一般来说，消费者买房都是比较理性的，但整个社会普遍都认为房价会涨时，根据消费者普遍买涨不买跌的心理，这时最直接从中获利的就是开发商，因为许多人跟风买房后，他们的房子好卖，价格也不错。第二个就是炒房者，但炒房者获利不能简单计算，因为他房子抛出时，还要交易成本，并且目前他还在买的阶段，能否获利还取决于是否会有人大幅跟进，进而抬高房价，只有房价上涨幅度超过交易成本时才能获利。第三个获利的是房产中介机构，因为他们的交易量会因此增加。第四个获利的是政府，因为税收增加了，地价拍高了，但理性的政府是不会想去获这种利的。——房价上涨过头后，各方都会受害，开发商后面的房子卖不动，炒楼者抛不掉，对政府来说，受害最大的是这情况出后对整个城市经济的负面影响。
　 那么，媒体有没有从中获益呢？对此，刘福泉的答复是“没研究过”，但福飞路幸福城楼盘售楼部孙经理认为，开发商投广告，一般都是房子卖不动或想卖得更好时，否则，房子根本就不愁卖、价格也卖得很好时，谁还会去多投广告？

　
　

6 重磅炸弹：福州房价一定会大跌(转贴)
　 　 记者了解到，目前福州楼市记者也有尴尬的地方。前不久，福州一家主流媒体的记者告诉本报记者，本报此次报道楼市的角度不错，但她不能做，因为她所供职的报社和某大开发商有签合同，开发商要房子卖到70%以上时，才付广告款。所以，这种对楼市销售不利的消息，她们是绝对不可能报道的。并且，她估计，别的主流媒体，或多或少都可能有类似的顾虑。
　 采访中，记者还注意到一个细节：刘福泉及其它一些房地产业内人士告诉记者，现在福州房子比较难卖的是与金山碧水相邻的一个楼盘，正当记者准备前往采访时，却在网上搜到福州某报刊登的一则消息。这则消息称该楼盘2003年一期开盘，当天热销70％！


（三）

　　　　　　 市场供过于求，140个楼盘卖了10年房子还在卖，开发量还在大幅增长
　　　　　　　　　　　　　 福州房价无力上涨
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　 福州房价真的会这样一直涨下去？尽管春节前后，福州媒体连篇累赎地报道说会涨，但记者春节前后连续几个月的调查显示，截止2004年元旦前，福州楼市仍有140个1993-1995年批准预售的楼盘，房子卖了10年还没卖完，三年来，房价上涨幅度一年比一年小，对房价最敏感的租赁市场的房租已开始下降，并且近几年新开发的商品房仍供过于求时，外地的开发商还在不断涌入福州，使2004年福州楼市又将呈楼盘遍地开花之势。
　 决定商品价格的是市场的供求关系，福州楼已供过于求，房价凭什么涨上去呢？

福州房价涨幅越来越小

　 福州市房地产产权交易登记中心统计显示，福州市商品房住宅的平均销售价格，2000年为每平方米2496元，2001年为2615元，2002年为2692元，2003年为2724元，三年内共涨了228元，其中涨幅最大的为2001年，每平方米涨了119元，2002年比上年涨了77元，2003年比上年涨了32元。——这组数据表明，福州的商品房住宅销售价格的增长幅度，每年的涨幅都在降低，其中2003年的涨幅，平均每平方米比2001年少了87元。
　 对此，福州房地产业界有人分析认为，尽管2003年福州房价涨幅并不大，但由于其中地段相对偏远的新区楼盘比重较大，市中心楼盘较少，拉低了平均数字，所以如在各个区域内部比较，就可以发现近几年房价上升的趋势仍旧比较明显。
　 福州大学管理学院长期研究房地产市场的刘福泉教授认为，近几年福州房价尽管从表面看涨了一点，但事实上这种涨不一定是真的涨了，因为这种上涨很可能是成本拉动的，比如建材、地价、小区配套设施增加等等，所以对开发商来说，这种不大的涨幅，很可能是看起来涨了，实际上却降了。近几年福州房价稳中有升，是和现在的房子越盖越好有关，如果还是象以前那种房子，那么现在的房价很可能就比以前降了。
　 据了解，2003年下半年以来，我省钢材、玻璃等建材价格也持续上涨。特别是水泥，福州地区2003年6、7月初，尚在310元/吨的价位，而现在已经在480元/吨的价位上了，有的品牌更是突破了500元大关。记者注意到，福州市土地发展中心统计的数据显示，2003年福州市的楼面地价是1220元／平方米，比2002年上升了35元／平方米，比2003年的房价还多涨了3元。
　 刘福泉在他最近的一篇地产论文中提到，据他的调查分析，近几年福州新开发的楼盘，每平方米的开发成本涨了大约300—500元。
　 福州青鸟房产中介总经理杨颖告诉记者，她们业内普遍认为，如果仅从市场因素考虑，那么福州房价在2000年时就涨到顶峰了。近几年福州房价还能往上走，其实是政府的政策起的作用，比在福州买房可落户、就近入学等相应刺激住房消费的政策的出台。同样，现在福州房价还会不会往上走，也取决于政府的政策，因为现在整个福州楼市尽管看起来供需两旺，但总的来看是供过于求的。并且，近几年福州的住宅销售火爆的同时，代表经济发展指标的商场、写字楼店面，销售状况却持续不佳，并且价格也一直往下走，如果这个问题解决不了的话，福州楼市就很难说还能火多久了，因为房地产是整个经济发展的龙头，必须以整个经济的发展为基础，目前商场写字楼店面销售不好，说明福州的经济没有跟上。

　
　
　

好像跟偶看的报纸刚好相反呀

7 重磅炸弹：福州房价一定会大跌(转贴)
　
成本涨了不等于房价会涨

　 春节前，由于近年来土地价格上涨，同时2003年下半年建材价格也大幅上涨，有媒体便综合这种的形势，援引福州市房地产产权交易中心有关人士的话称：“2004年，福州房价估计还会涨60元。”
　 关于2004年房价可能上涨的几个原因，1月18日《福州某报》“新年没屁的网站特刊”的头条“新闻”《2004，买房赶早不赶晚》，用几个醒目小标题做了概括：一是“市场繁荣”；二是“地价上升”；三是“建材涨价”；三是“温州购房团‘入侵’”。
　 刘福泉认为，决定房价的根本因素，不在成本，而在于供需。开发成本的增加，在供不应求或供需平衡时，可以拉动房价上升。否则，即使成本涨了，房价也不一定会跟着涨。这几年各开发商为比拼楼盘质量而使成本大幅增加，却不一定使房价的涨幅及时跟上，就能说明这一问题。
　 福州楼市的商品房已供过于求。这从福州市房地产产权交易登记中心的统计数据可以看出：2002年，该中心批准销售的新开发商品房面积为412万平方米，销售面积是481万平方米，当年的需求大于供给69万平方米；2003年，该中心批准销售的新开发的商品房面积为472平方米，销售出去的面积为448平方米，当年的“供”比“求”多出24万平方米。
　 该中心有关人士告诉记者，福州市区近几年每年没卖出的商品房，面积加起来有100多万平方米。记者发现，如果以每套房100平方米计算，这历年剩下的100多万平方米商品房，就是1万多套房子。
　 该中心近两年统计的销售数据还显示，现在福州很多楼盘卖了十年房子还没卖完。如1993-1998年批准预售的房子，有348个楼盘2003年还在销售，并卖了32万平方米。其中1993-1995年批准预售并开始卖的楼盘，有159个2002年还在卖，并卖了18万平方；有140个2003年还在卖，并卖了15万平方米。

目前旺盛的需求有水份

　 对福州楼市的需求，一种比较乐观的看法就是：福州商品房市场，近几年尽管基本上每年都是供略过于求，但从统计数字来看，总体的供需仍是平衡的。所以，从近几年福州市区商品房的销售状况来看，目前仍至今后几年，福州的住房消费需求还是很旺盛的。
　 记者的调查显示，两个原因导致该中心统计资料显示的需求数字不够准确。
　 一是假按揭的存在。据该中心的市场分析报告显示，福州楼市的“假按揭”现象，早在几年前就被发现了。所谓假按揭，就是非真正的购房者在按揭买房，而是开发商因楼盘滞销为缓解资金压力而利用按揭套取银行贷款。假按揭也有存在于商场店面和车库车位等非住宅，但目前主要存在于商品房住宅市场，因为非住宅市场贷款，银行都比较审慎。假按揭一般有下列表现，其一是购房者多为开发商本人或亲属；其二是一人多买，有买三套、五套的，甚至有买五十、一百套的；其三是价位比正常价位高；其四是往往缺乏可靠的首付凭证，如银行缴款进帐单，或者说有凭证，但是缴付者是开发商的下属企业或者关系户之类。
　 福州市房地产产权交易登记中心有关人士认为，“假按揭”即使被“发现”，也很难认定。因为他们可以辩称“我就是要买这么多房子”。并且，只要房子日后真的卖出去了，“假按揭”也就成了“真按揭”。同时，由于“假按揭”的开发商很多都会欠工程队施工款，所以当“假按揭”的房子实在卖不动时，开发商还可将此抵给工程队。对工程队来说，这总比拿不到钱好。正因“假按揭”认定较难，所以目前到底有多少假按揭的房子一直无法统计出准确的数字。
　 “假按揭”的数量不明，势必影响到该中心所统计的市场销售数字的真实性，福州楼市的真实需求也就得难以把握，从而使得该中心“近几年福州楼市供需基本平衡”说法的准确性被打了问号。
　 二是目前福州有多少有多少资金在炒楼无法弄清。福州有人在炒楼，这是人所共知的事实，但究竟有多少资金在炒，却是谁也无法统计的。而在无法统计的前提下，谁能肯定现在销售出去的房子有多少是真实需求，而不是炒楼的呢？

　
　
　

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8.重磅炸弹：福州房价一定会大跌(转贴)
　 　 福州楼市还有多少需求容量呢？福州市统计局公布的一组数字可供参考：据该局2001年底统计，福州市70％的家庭已有住房，其中10％的家庭拥有两套及两套以上的住宅，其余30%的家庭，租房子住。
　 2001年底就已70%的家庭有房子，近两年又开发了约近800万平方米的商品房。按目前这种开发速度走下去，福州的住房消费需求距“强弩之末”还有多远呢？
　 记者注意到，尽管福州整个房地产市场的需求会越来越少，但现在正在开发的商品房还是呈越来越多的局面。据有关媒体报道，2003年，外地又有很多房地产开发商涌入福州，当年仅10家在福州购地开发的开发商，就购买土地面积近1800亩，接近于2003年福州市房地产产权交易登记中心批准预售的所有商品房所占用的土地的二分之一。并且，由于这些土地都是拍卖所得，开发商为了尽快收回投资，一般都会尽快将这些土地投入开发。而这些土地投入开发后，市场无疑又是大量的楼盘遍地开花。

房租下跌会拉动房价下跌

　　现在，福州的房租下跌，已是不争的事实了。
　 春节前，记者在福飞路的“塞纳阳光”楼盘采访时，该楼盘一位业主告诉记者，他在铜盘的一套房子，两房一厅，有装修，设施齐全，2002年时租900元，2003年却只能租700元。他不知现在的房客搬走后，这房子还能不能租到700元。
　 福州家友中介杨桥店的张捷小姐说，她家的房子租金跌得更厉害：她在中亭街的一套两房一厅的房子，2001年时，月租金700元，2003年至今却只租400元，“房子一点没变，房租却两年跌了300元，没办法，市场就这个样子，要不然租不出去”。
　 张捷的同事陈鹊梅认为，现在房租下跌是很正常的，因为现在新楼盘越来越多，这些新楼盘的业主入住后，这些业主现在住的房子到时又都空出来，很多人都会选择将这些房子拿去出租。并且，可用于出租的房子越来越多的同时，租房的人却越来越少，因为一些原先租房的人，也在不断地买房子，“本来每年春节后都是租房的高峰期，但今年春节后，来租房子的人却是冷冷清清”。
　 一位还在租房的市民告诉记者，本来他想今年买房，但是如果房租下跌，而房价又往上涨的话，那么他会暂时不买房，先租房住着再说，因为房租一直下跌的话，他可以花同样的钱，租住越来越好的房子。
　 业内人士告诉记者，房租下跌对房价的影响是这样实现的：房租下跌到房东无法承受的底线时，很多人就会考虑将房子卖掉，这样，二手房供应马上就多起来，市场上二手房的价格因此就降下来，而二手房价格一降下来，马上就会吸引一部分原来准备买新房的购房者来买二手房，新开发的商品房的消费需求因此减少，于是新房的价格也因此降下来。而新房的价格降到一定程度比二手房更实惠时，那些原本想买二手房的人，又会转过来买新房，于是二手房的价格又往下跌。如此循环往复，直至整个市场的房价降到一个与租金相适应的程度。当然，由于房屋是不动产，很多人认为具有保值做用，因此这个过程中，有些房东很可能在房租即使跌得一塌糊涂时，宁可空着几年租不出去也不愿降价卖，这样的房东当然有，但不会很多，特别那些投资型购房者，一旦租金收益低于其它投资渠道时，他们肯定会尽快将房子出手，否则就有违他的投资本意了。

房价并非开发商想涨就能涨的

　 尽管由于市民恐慌，今年第一季度福州房价猛涨，但采访中，还是有开发商告诉记者，房价并不是开发商想涨就能涨的，因为开发商也要考虑到市场能否接受的问题。
　 春节前4天的1月18日，记者以购房者身份打电话到福州福飞路上一个楼盘的售楼部时，售楼小姐这样告诉记者：“现在买房子很合算，因为现在建材在涨，我们的房价春节后马上要跟着涨了。”
　 2月6日，春节过后的正月十六，记者再次以购房者的身份打电话到该楼盘售楼部询问，现在其房价是否上涨，一位工作人员告诉记者：还没有，但你想买就要快点来看，我们2月15号以后就会涨了。

　
　
　

9 重磅炸弹：福州房价一定会大跌(转贴)
　 　 把涨价时间提前告诉消费者，不是故意让消费者占便宜吗？
　 记者对此怎么也想不通，但3月25日记者再次以购房者的身份到这个看房子时，这里正在搞促销，即从原来的9.5折变成9.4折。记者算了一笔帐，这里的房子大都在30万元左右，也就是说，每套房子因为这“促销”而降了3000元。
　 3月29日，已过促销期的第二天，记者再次打电话到该楼盘，称自己后悔当初没定下来，现在促销期已过，能否还享受促销价？对此，售楼小姐称：“如果真的想买的话，我们可以考虑。”
　 春节后，在福州楼市销售如此火爆并且房价猛涨的时候，开发商为何还搞这种“促销”活动呢？毕竟这种促销活动，说白了就是“降价”和“让利”给购房者。
　 对此，尽管开发商方面对记者的解释是这是“周年庆典”，但刘福泉分析认为，这可能是开发商有资金或市场压力，或对市场感到把握不准，自己心里也不踏实，但不管出于何种考虑，这种做法有一点可以肯定的是，开发商的本意是想以此尽快将房子卖出去。
　 记者还注意到，2003年元旦刚过，全国各大网站都刊载了一条消息，称2003年全国十大暴利行业之首是房地产。该消息还分析说，尽管近几年房价年年在涨，但这并非商品房旺销的标志，而是房地产商为了弥补过高的空置率所造成的亏空，缓解银行还贷压力的无奈之举，并且现已进了“越亏越涨，越涨越亏”的恶性循环怪圈。

（四）

福州楼市走向：悖论为何总被传播？

　 采访中，记者发现，对福州楼市一些不符合逻辑判断，一直被各种途径传播。
　 近日，福州某主流媒体一篇分析温州人之所以在福州炒房的报道，提出的原因之一就是：“温州至福州的高速公路全线贯通后，福州到温州只要３小时左右，这使温州人进入福州炒房由可能转为现实。今后肯定还会有更多温州等地的浙江人进入福建买房，可以说，现在是浙江商人进入福建的最好时代。”
　 长期研究房地产市场的业内人士告诉记者，炒房者选择到某个城市炒房，关键是考虑在这个城市炒房的收益如何，路途远近几乎不可能会是其选择炒与不炒的一个条件。如果说温州人以后爱来福州炒房，是因为高速公路贯通后，只要3个小时就能到福州，那么，温州人为何还跑到比福州更远的城市北京炒房呢？
　 关于福州房价肯定得涨的理由，现在被广为流传的还有两点：一是现在福州的房价比起北京、上海、南京等城市要低很多，甚至本省的厦门都比福州高很多，所以目前这么低的福州的房价肯定会涨。二是土地资源有限，近几年福州的地价一直在涨，特别是去年下半年以来，钢筋、水泥等建材的成本一直在涨，使开发商的成本一直在增加，而开发商不可能亏本，自然得将增加的成本摊入房价。
　 针对这些观点，甚至包括开发商在内的一些房地产业界人士都觉得可笑。福州福飞路上一个楼盘的开发商就告诉记者：房价其实是一个城市综合竞争力的体现，福州和北京、上海、南京等城市是不可同日而语的，前不久在全国城市综合竞争力排名中，福州的排名被后推了许多，就表明福州其实已经是个越来越被边缘化的城市。福州近几年房价一直没上去，其实也是有其合理性的。并且，从经济学的角度来说，决定商品价格的主要因素是供需状况。即使某种商品的市场价格远远低于生产成本时，也只会是因此导致没人生产，造成供给减少，最后又因供不应求，使价格被市场调节至合理的幅度。所以说，尽管生产成本也会影响商品价格，但核心的因素是供需。强调商品房开发成本增加了，房价也会跟着涨的人，其实是犯了一个很明显的逻辑错误，即认为开发商搞房地产开发，不可能亏本，一定得赚钱。事实上现在没有任何一种投资项目，投资者敢保证肯定会万一无失地赚钱的。
　 长期研究房地产市场的刘福泉也告诉记者，关于土地资源有限的说话，也是一种看似在理实则不然的错误观点，因为在我们国家，土地是国有的，政府卖地，不会象私有的东西一样，一定要维持最高收益，毕竟政府的任期是有期限的，不可能会因为土地贵时就多卖地，土地便宜时就少卖或不卖地，因为对政府的决策者而言，任期一满离位后，剩下的土地卖得再贵都和自己没有关系。正因为如此，所以政府为了增加财政收入，一般都会在任期内尽可能地多卖地，即使土地资源有限，他们也会通过拆迁或向郊区扩张来卖地以增加财政收入，并且按现在我们国家的拆迁形式来看，政府的拆迁成本是很低的，政府在现存的可卖土地不多时，通过拆迁来实现增加卖地的做法是完全有可能做到的，所以如果简单地说土地资源有限，是不准确的。

怎么这么多呀，偶都看不过来......

一个字，晕！

倒！

炒作成份都有，说涨也好，说跌也好，都很客观，也都很炒作，好像不管谁出来说，说跌说涨都说的头头是道，房价到底是涨还是跌，你不知道，我不知道，只有市场知道……大家凭自己的感觉决定什么时候买房就行了……

放屁.

听说金山的空置率很高就是了。具体怎么样也不清楚。。说大跌是不可能的。
特别是鼓山的房子。

金山的空置是高，一座楼能有四五户入住不错了．不过拆迁房入住率还是很高的．

泡沫经济崩溃有什么不可能的，只是可能性小点罢了．公务员法出来了，可能公务员又要涨工资了，哎物价又要跟着涨了．

　我认为，目前福州楼市的走向是媒体造成的。

这一出口就是无稽之谈.