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[房价走势] 投资客抛售套现，福州二手房市场价格松动

蔚蓝海岸

大侠

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楼主大中小发表于 2008-6-5 17:16 只看该作者

投资客抛售套现，福州二手房市场价格松动

本报记者江晓春

“急售江南水都·杰座，总价66万元，面积117平方米”；
“急售中茵加洲花城，总价68万元，面积123平方米”；
……
目前，在福州的二手房市场上，出现了不少打出“急售”字样且开价较低的二手房。记者了解到，这些房源的发布者中，有相当一部分是急于套现的投资客———由于楼市转冷，不少投资客不看好楼市后市，希望尽快抛售手中房源。那么，受此影响，福州二手房价格是否出现下调？随着投资者的大量撤出，福州的二手房市场又将发生怎样的变化？

投资客加紧“撤退”

　　近期，福州二手房市场上房源量明显增加，据业内人士介绍，与去年同期相比，各大中介企业的二手房房源量普遍增加了20％－30％。
　　“出现这种情况的原因在于，一方面，有换房需求的人看到一手房价格下降，急于将先前的住房出售再购买新房；另一方面，投资客急售手中的住房套现。”福州双安房产代理公司总经理郑爱新告诉记者。
　　对于目前投资客的心态，有多年房产投资经验的黄先生说，目前最急于出售房源的是手中拥有多套住房的短线投资客，因为手上有多套房子，他们的资金压力大，加上市场不景气，房子不好出手，这加重了他们的心理压力。
　　而对于中长线投资客来说，其中也有一部分人对后市不看好，担心房价会继续下跌，因此选择将房子尽快出手。
　　据福州国广一叶点房置业代理公司的陈美文介绍，近段时间在中介挂牌急售的住房大多是2003年之后建起的次新房，主要集中在金山、东区、五四北等新区，这些房源相当一部分属于投资性住房。而郑爱新也告诉记者，在近期增加的房源量中，投资型住房占到一半左右。“有部分投资客甚至一次性将手中的十几套住房挂牌出售，对楼市的前景他们心里没底。”
除了看淡后市，投资利润下降也是投资客加紧抛售手中房源的一个原因。
　　陈先生是一名专业炒房客，两年前，记者曾采访过他，当时正值楼市火热时期，他还向记者“传授”了自己的投资经。
　　“现在和以前没法比了。”5月29日，当记者再次联系他时，他开门见山地说道，“过去我一个月可赚十几万元，现在一个月只能赚个三、四万元。”陈先生告诉记者，如今他的策略是“速战速决、见好就收”，利润能有10％他都愿意抛售，而在两年前，他的原则是利润至少达到15％才肯出手。
　　“市场不一样了，房子不好卖了。”陈先生向记者透露说，去年他卖出了20多套房子，而今年到目前为止，他仅卖出8、9套房子，而且利润并不高。“过去，房子在手上最多放三个月，现在买进一套房子立即在中介店挂出，资金回笼至少要半年时间。”
　　陈先生表示，目前他手上还有十几套住房，这个月他将再抛出5套，因为7、8月份是市场淡季，必须赶在这个时间之前卖出。“我还会继续吃进，但速度会放缓。”在陈先生看来，如果操作得好仍然可以赚钱，但风险已经大大增加。“房子买进后，如果转不出手怎么办？这是我最担心的。”
　　陈先生告诉记者，去年底的二套房贷政策，以及银根的紧缩，给投资者造成了很大的影响，“我们最怕政策调控。”

二手房价下降

　　5月初，曾有媒体报道称，福州局部区域一手房和二手房价格出现倒挂———由于一手房市场不少楼盘下调了价格，而一些二手次新房价格高企，导致出现二手房价格高于一手房的现象。而有关数据显示，二手房价格指数仍呈现持续上涨态势：今年前4个月，二手住宅价格指数继续上涨，4月份达到1072，超过了3月份的1065，创下新高。
对此，福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，之前二手房价格之所以坚挺，是因为投资者希望获取满意的利润而不愿降低价格。“住宅商品的流动性差，因此，一手房价格影响传导到二手房市场有一段时滞，即二手房价格的下降需要经过一定时间。随着投资者对市场预期的下降，二手房价格也会随之下降。”
　　“这段时间二手房价已经出现了下降。”郑爱新告诉记者，为了尽快将房子出手，一些投资客下调了二手房售价，“一般每平方米会下调200-300元。”陈美文则告诉记者，投资者开出的价格一般会比市场上其他挂牌的价格略低5%－10%。
　　据陈先生介绍，去年王庄一带年限较久的房子一平方米可以卖到4300元/平方米，今年却只能卖到3800元/平方米，而且还不好出手。在他看来，未来房价仍然有下跌的趋向，这让炒房客们倍感头疼。
　　不过，郑爱新认为，房价不会再继续下调了，这波价格调整主要是把去年“9·11”时期房价非理性上涨的部分挤掉，泡沫挤出去了，价格便会平稳运行，尤其是5月份，二手房市场出现回暖，成交量明显上升，这给市场带来了一些信心。

刚性需求渐成主流？

　　福州大学房地产研究所日前发布的《2008年4月份二手房价格指数市场分析报告》指出，去年底，福州二手房交易量大幅下跌，至今仍在低位徘徊。
　　业内人士认为，投资者的大量撤出是导致二手房成交量低位徘徊的原因之一。与普通购房者相比，投资者的市场触觉更灵敏，在市场形势转变的压力下，对他们来说，撤离是最安全的选择。
　　此外，上述报告还分析认为，今年4月份，福州二手住宅成交面积为7.21万平方米，与3月份相比仅微量增加了0.02万平方米，这说明福州二手房市场目前的供求已经达到了平衡，二手房市场开始以刚性需求为主。
　　对此，郑爱新表示认同。“一手房市场中投资客可能还会占到10％左右，因为这段时间一手房价格较低，一些投资客会逢低买进。”
　　有业内人士提出，投资客的撤出使得普通购房者得到了实惠。“前几年，投资客热情高涨，他们和以自住为目的的购房者共同形成的旺盛需求，推动了房价的节节攀升。现在，部分投资客退出，以自住为目的的购房者成为主力，需求降低了，价格自然也会松动。这对以自住为目的的普通购房者而言，是一件好事。”
　　然而，二手房市场的低迷对二手房中介们来说却是一个坏消息。知情人士透露，福州某知名中介企业今年春节以来亏损了300多万元，另一家大型中介企业甚至出现过工资发不出的窘境。大型中介企业尚且如此，中小中介更是举步维艰，部分中小企业甚至资不抵债，只得关门。在这样的形势下，中介企业只有不断提高自身的服务水平及品牌美誉度，才能够抢占更多的市场份额。而经过这样的市场考验后，过去二手房中介企业诚信度不高的状况有望得以改善，给购房者一个更加规范的市场交易环境。
　　值得注意的是，统计显示，5月份福州二手房成交量比4月份上升了20％，这在一定程度上表明部分自住需求的购房者已经不再观望。有业内人士据此认为，福州二手房市场正在逐步回暖。

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