由于2006年土地入市只有2600
2007年只有1500
2008年估计只有2000
那么可以预见的是
再过两三年福州又将出现新的地王
政府调控的结果导致地价居高不下
而且有意识的在地价低的时候少卖一点
在地价高的时候搞饥饿营销
结果地王将在一段时期之后继续涌现
今天发这帖只是想将来验证一下
看看我的AD-AS学的和实践的~~

你的分析比较片面。你列举的土地数据是福州的，全国范围的土地数据是不是这样？比如深圳，厦门，上海，其他城市呢？
假如，我是说假如厦门均价跌到跟福州一样，那么到时候就算福州政府只放出500亩的地，还能制造地王吗？
我的意思是说，你光靠分析福州的土地量来得出福州的地价，没有用

[ 本帖最后由 初级建筑师 于 2008-5-16 22:07 编辑 ]

引用:

原帖由 初级建筑师 于 2008-5-16 22:01 发表
你的分析比较片面。你列举的土地数据是福州的，全国范围的土地数据是不是这样？比如深圳，厦门，上海，其他城市呢？
假如，我是说假如厦门均价跌到跟福州一样，那么到时候就算福州政府只放出500亩的地，还能制造地王 ...

应该来看，现在的趋势是大量人口向大城市涌入
上海、北京等城市将来城市土地供应量
肯定跟不上需求的
这样土地价格就会不断上升

我虽然分析的是福州，但是在北京上海深圳这样的大城市，地价上涨会更加厉害
因为这些城市的竞争力强，所以影响也更大

引用:

原帖由 賯蕡蘤 于 2008-5-16 22:26 发表


应该来看，现在的趋势是大量人口向大城市涌入
上海、北京等城市将来城市土地供应量
肯定跟不上需求的
这样土地价格就会不断上升

我虽然分析的是福州，但是在北京上海深圳这样的大城市，地价上涨会更加厉害 ...

你说的这些好像也没什么数据支撑吧？我的意思是说光靠你前面列举的福州土地量，不能支撑你的结论。
2010年福州创地王，换而言之，也就是2010年全国房价将再创新高，从现在到2010年房价继续看涨，你先证明这两年继续涨，才好证明你地王啊

[ 本帖最后由 初级建筑师 于 2008-5-16 22:58 编辑 ]

引用:

原帖由 賯蕡蘤 于 2008-5-16 22:26 发表


应该来看，现在的趋势是大量人口向大城市涌入
上海、北京等城市将来城市土地供应量
肯定跟不上需求的
这样土地价格就会不断上升

我虽然分析的是福州，但是在北京上海深圳这样的大城市，地价上涨会更加厉害 ...

拜托先了解清楚这大量人口是到大城市来赚点钱回家娶媳妇的还是带着大把银子来大城市买房的，实在不了解麻烦您到东浦劳务市场去问问他们现在租房的“刚需”是怎么解决的再来谈买房问题！或者去人才交流会上去采访那些求职“天之骄子”目前是现实得想租好一点的房子还是雄心壮志想几年内买房！

[ 本帖最后由 西门欧阳小宝 于 2008-5-16 23:06 编辑 ]

引用:

原帖由 初级建筑师 于 2008-5-16 22:52 发表


你说的这些好像也没什么数据支撑吧？我的意思是说光靠你前面列举的福州土地量，不能支撑你的结论。
2010年福州创地王，换而言之，也就是2010年全国房价将再创新高，从现在到2010年房价继续看涨，你先证明这两年 ...

这里实际上已经表明了一点
土地的供给是政府----也就是垄断格局
那么政府可以在土地供给的时候进行行政调节
但是我们可以发现一个现象，往往土地价格上涨并不是跟房价上涨保持一个同步
这里面影响房价的因素很多，
所以不能够说房价一定会在2010年涨到高点
因为房地产的供给方非常多，需求也非常多，可以说是一个典型的包含垄断因素的竞争市场
对房地产价格无法作出预测
但是地价我根据上面的供给和需求平衡点
可以得出地价必然要上涨
这样才能使得内外部均衡

引用:

原帖由 賯蕡蘤 于 2008-5-16 23:07 发表


这里实际上已经表明了一点
土地的供给是政府----也就是垄断格局
那么政府可以在土地供给的时候进行行政调节
但是我们可以发现一个现象，往往土地价格上涨并不是跟房价上涨保持一个同步
这里面影响房价的因素 ...

这就更没办法得出你的结论了。因为很明显，是政策市，政府要升就升，要跌就跌，你的经济模型就是摆设而已

引用:

原帖由 初级建筑师 于 2008-5-16 22:52 发表


你说的这些好像也没什么数据支撑吧？我的意思是说光靠你前面列举的福州土地量，不能支撑你的结论。

影响地价的相对来讲因素较少
因为政府是垄断供给
我只是从土地供给的角度来进行分析
本来提出的就是给大家一个分析土地价格的参考

至于其他因素比如心理预期还有资金支持等因素
这里不作考虑，并不是说明他们不重要或者没什么兴趣
只是对于这些已经熟知的、广泛讨论过的因素进行解释
显然只好另辟蹊径。我只是给出一个大体思路，希望大
家可以从中有所触动，真正对症下药，也不失为越辩越明之举

引用:

原帖由 初级建筑师 于 2008-5-16 23:10 发表


这就更没办法得出你的结论了。因为很明显，是政策市，政府要升就升，要跌就跌，你的经济模型就是摆设而已

这句话是前半部分是没有什么问题的

政策市要升就升，这个还比较可以理解

就像现在这样搞饥渴销售

但是要跌就跌，我想还没有听说哪个政府这样做

政府通过所谓的最低价，实际上就限制了土地价格的下降

因为当前的资金紧张，那么kfs无法购买土地，那么并不会

说这块地会因此而消失，只是以另一种形式来保存，但是

由于需求不足，从市场角度看，价格应该下跌以便使得市场均衡

但是政府的垄断供给行为（最低限价）实际上又导致的供求不平衡

那么有效需求不足的情况下，供给却没有增长，也就是说

zf尤其是地方zf在进行博弈，就是宁可不卖也不贱卖~~

所以等到房地产市场好转，大概要两三年，那么新一轮的地王就会出现~~

引用:

原帖由 賯蕡蘤 于 2008-5-16 23:17 发表


这句话是前半部分是没有什么问题的

政策市要升就升，这个还比较可以理解

就像现在这样搞饥渴销售

但是要跌就跌，我想还没有听说哪个政府这样做

政府通过所谓的最低价，实际上就限制了土地价格的下降 ...

你说对了。是政府博弈。不过是地方ZF和中央ZF的博弈，中央希望稳定控制泡沫，地方需要炒高提高收入，但是归根到底ZF的最大利益不是又收了多少可以随便印的人民币，而是
他们是否影响他们稳定的统治了，也许在某个阶段地方和中央有利益分析，但是最终都得回到这个层面上。6000点刺破泡沫总比10000点破强吧

楼主观点比较片面啦

引用:

原帖由 賯蕡蘤 于 2008-5-16 23:17 发表


这句话是前半部分是没有什么问题的

政策市要升就升，这个还比较可以理解

就像现在这样搞饥渴销售

但是要跌就跌，我想还没有听说哪个政府这样做

政府通过所谓的最低价，实际上就限制了土地价格的下降 ...

百度一个数据（数据来源“福州年鉴”）：
1997年福州城市人口141.68万，城市面积1043平方公里，建成区面积75平方公里，规划区面积170平方公里，居住用地17.67平方公里。
2007年福州城市人口246万，居住用地42平方公里，2008年福州楼盘供应量280万平方米，其余数据哪位DX帮忙查下，福州统计年鉴2007里有的
从上可见，10年福州人口并未翻倍，那么福州住宅面积增长速度是否高于人口增长速度是很能说明问题的，由于没有具体数据，只好这里猜测一下：
印象中福州这十年面积扩大了一倍都不止，老的房子要么没被拆，要么被拆的也建成了容积率更高的楼盘，加上东扩南进北伐西征多出来的城市面积，新增的住宅应该多了三倍都不止，也就是说住宅增幅远远大于人口增幅，这里还要考虑人口增幅不等于有效购买人口增幅，很多连日常生活都捉襟见肘的人是不敢奢望买房的。

楼主所依据的理由是土地政府垄断。这是没有假，但是控制了卖价也要有人买账。比如现在土地不断流拍，开发商用脚投票。政府可以维持土地最低限制价在一个高位，让开发商消化存量土地和在建楼盘，但是开发商对市场的预期是个关键。在楼市火爆的时候，一般开发商是以同地区房价当作地价买，甚至以超过房价拿地，出现了面粉比面包贵的现象。反过来，现在房价往下走，地价不降开发商是不会出手的。政府土地收入已经是成为其开支重要的一部分，没有土地收入是很难受的。如果极端的假设今年土地全部流拍，政府不少建设项目资金泡汤了，肯定会想法推出去一些地，降价也是其中一种，说政府饥饿疗法应该是被动的，不是主动的。
结论：在市民收入没有明显增加前提下，10年出项新地王可能性极小。

引用:

原帖由 斑马 于 2008-5-17 09:20 发表
楼主所依据的理由是土地政府垄断。这是没有假，但是控制了卖价也要有人买账。比如现在土地不断流拍，开发商用脚投票。政府可以维持土地最低限制价在一个高位，让开发商消化存量土地和在建楼盘，但是开发商对市场的预 ...

买方与卖方。供给和需求。很多人只考虑一方面了。

同意楼主的观点：房地产市场最强有力的影响力是政府调控。
接着是刚需，福州的外来购买力很大，大的超出大家的想象，
不要把来城市打工谋生的和迁入城市的富裕农村人群相混淆。
福州的高档楼盘别墅大部分买家是外来人群，只要中国的经济
没有衰退，房地产始终会保持强势，虽然也有调整期。

不同意楼主的观点：2010年福州会出新地王。
07年福州楼市严重透支，二三年内楼价和地价都不可能再出新高，
但调整期不会很长，跌幅空间不多了，真正购房自住的在年底前
入市是好机会，房价会很快复苏，呈缓慢回升，所谓房价爆跌的
看法完全脱离实际，是情绪化的表现。

中国社会在完成巨大变革的过程中，房地产成为社会财富再分配
的一种方式，个人在这场博弈中是残酷的，有的人可能失去机会
导致终身都再无力拥有不动产。中国房地产发展上一阶段已经创
造了无数草根阶层，也诞生了众多的富翁。前几年买房的人是最
好的享受到社会发展的人，是社会财富再分配的最大受益者。
商品房和保障房的划分就是对社会进行贫富阶层的划分，没有人
会为自己住经济适用房感到荣耀。若干年后你住的楼盘就是你身
份的体现，有钱不等于高素质，不等同于对社会贡献大，但绝对
要活的轻松。
发现说着说的离题了......

个人认为下一次的土地出让很可能成功，成功率在99%。
出让条件几乎可以认为是政府为某开发商量身定做的。

引用:

原帖由 乘风万里 于 2008-5-17 20:02 发表
不同意楼主的观点：2010年福州会出新地王。
07年福州楼市严重透支，二三年内楼价和地价都不可能再出新高，
但调整期不会很长，跌幅空间不多了，真正购房自住的在年底前
入市是好机会，房价会很快复苏，呈缓慢回升 ...

哥们看来就是所谓的财富再分配的直接受益人。说说看为什么暴跌就是脱离实际了，情绪化了？

引用:

原帖由 乘风万里 于 2008-5-17 20:14 发表
个人认为下一次的土地出让很可能成功，成功率在99%。
出让条件几乎可以认为是政府为某开发商量身定做的。

出让的条件就一点，楼面价低自然有人买。