高人对福州别墅的评价，很不错。顺便看下福州大楼盘的地价成本
作者：WATERGATE
这个话题憋了很久，无意中却为网友“最爱蒲公英”所触发。在写这个主题时，脑海中不断冒出成语“买椟还珠”（比喻舍本逐末,取舍失当），典出于《韩非子·外储说左上》：“楚人有卖其珠于郑者，为木兰之柜，熏以桂椒，缀以珠玉，饰以玫瑰，辑以羽翠。郑人买其椟而还其珠。此可谓善卖椟矣,未可谓善鬻珠也。”
我们在笑话郑人的同时，可否想到其实自己也在出这个笑话？买别墅从“某种程度上”说其实是买地及其上的庭院（珠），遗憾的是一些买家却专注于买房（椟），更有甚者，按面积大小和楼面均价来买别墅。那种以买公寓的思维来买别墅，出发点就已是随大流（或者说攀比），自己都没有想好为什么买别墅。
以福州市面上的别墅为例，400平米占地一亩的独栋开价约500万，显然，光是400平米的建筑是不值这个钱的。参照《东南快报》对“鼓山最牛别墅”的报道（见该报4月16日《鼓山“最牛别墅”今日拆除》），据知情人士透露，别墅一平米的造价为800多元，那么400平的别墅的建安成本顶多值40万，余下的价值在哪里呢？答案是土地！鉴于福州别墅大多在三环附近，我们就以福州三环为例，其附近的平均地价大约是350万/亩，加上KFS心中所谓的最低期望利润30 %，500万就应运而生。其实，30%的利润是远远无法满足KFS的胃口的，按照业内的说法，2倍利润才会让KFS有建别墅的冲动。
按照福州市物价部门2005年7月发布的市区商品房社会平均成本的测算：福州市市区商品房平均开发成本约2160元／平方米，社会平均利润约1400元／平方米，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用、利润和利息等成本则占到房价的41%左右。
据当时的福州市物价局局长朱光华介绍，上述测算工作是分地段、分等级进行，对福州市市区100多块、合计2600多亩取得土地使用权的地块的土地取得费用、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费等成本进行细化测算，最终得出普通商品房开发建设的平均成本、平均利润以及房价成本结构中各自所占的比重。所有数据均来自国土资源、房管、交易登记等部门，真实准确。
朱局长还举例说，以福州目前在销售中的23个地块共301.83万平方米商品房为例，其中土地使用权取得费（即地价）平均为801元／平方米（53万/亩）。（来源：福建日报2005年7月6日《福州房地产成本测算完成利润可监督》）
之所以要看2005年的数据，是因为2005年后，按“国八条”的要求，别墅被禁止，福州不可能批出别墅用地，所以，用50万元/亩来测算目前别墅的地价是合理的。其实，别墅地价远没有这么多，因其大多在当时的郊区，地价低于当时的50万/亩的福州平均地价。
以融侨温泉水乡别墅为例，其征地时间在2000年前就完成了，由于是占用江边无人居住的湿地，没有拆迁费用，当初的征地费（基本就是所谓的河滩补偿）不到5万/亩。即使算上吹沙造地（或土地平整）和“无偿”为ZF建设的公共设施（比如道路桥梁）的费用，一亩50万还是绰绰有余的。鉴于那些别墅用地大都在2002年以前获得的，而且大都在城郊，其地价顶多30万/亩。记得当初融侨投资2.5亿修建了连接闽江南北两岸的金山大桥，出资6,000万元修建了4公里长的南江滨景观大道，又花1,000万元捐建闽江公园，然后才有了2,800亩的“江南水都”，摊到土地上仅11.4万元/亩。
另一个例子就是利嘉集团的居住主题公园，其投入琴亭高架桥的资金是2.1亿，ZF以低价（5万元/亩的林木和青苗补偿）给了它1,800亩，修高架桥的费用摊到土地上就是11.7万元/亩。所以，30万元/亩的别墅地价应该不是虚言。
算出土地成本，再加上40万的别墅建安与10万的管理与销售成本，一栋独栋别墅的实际总成本为80万，多出的420万应当是KFS的毛利，若按照外传目前房地产市场的所谓“潜规则”：三分之一房价要用于ZF和银行的公关，则KFS实际收入是260万。这样，一幢面积400平的独栋别墅，价格是500万，扣除成本80万，公关费160万，KFS有260万的纯利润，纯利润率高达225%，这还是用自有资金，若是借用银行的钱，利润率就远远不止这些。还可以让施工单位垫资建房，建安成本又不用自己出了，市面上空手套白狼的故事不是没有耳闻的。所以，KFS能不奋不顾身吗？
本文不是在算KFS的利润，而是要让大家明白，KFS与中介在热卖的房子其实根本值不了几个钱，即使他整天在吹嘘的某某风格，或者是某某大师的作品，真正值钱的是那块地！几年下来就翻了N番。也就是说土地才是珍珠，而那栋你眼睛能看到的被KFS极尽溢美之词描绘出来的房子不过是装珍珠的盒子（椟）罢了。
一直在唠叨“买椟还珠”其实是很无奈的，君不见，KFS和中介们在卖别墅时，经常是把建筑面积放在最显眼的位置，至于花园面积，却往往一笔带过，或是语焉不详。又比如，前一段福州别墅楼盘出现的把别墅拆了重建或违章扩建的案例，其违建的目的只有一个，就是扩大建筑面积，个别业主甚至靠这个违章扩建的面积，就净赚数百万元。可见，市面上“买椟还珠”的“郑人”倒是大有人在，市场决定一切。所以，KFS、中介和炒房客都是属于“楚人”，可谓“善卖椟矣,未可谓善鬻珠也”。
买家之所以会以建筑面积来衡量别墅价值，还是脱不开我们常说的“小农意识”，这与口袋里的钱有多少没有关系。到福厦路去走走，就能够发现只要有村落的地方，往往是鳞次栉比的小楼，大都4-5层，楼距之近用“握手楼”来形容也不为过，没办法，农村的宅基地就这么大，你不全部占用就浪费了，况且，让农民摆弄花园显然要求太高，即使用围墙圈起了庭院，里面也大多种蔬菜或水果，种上花花草草就太奢侈了。另外，城乡结合部的房子，在拆迁赔偿方面，庭院的赔偿远低于房子的赔偿，这不是变相鼓励农民把能利用的土地全部都“种”上房子吗？ 我到过福清与长乐的乡镇，看到那些盖了4-5层的房子竟然只有两个老人在住，有的是租给附近工厂的打工妹/仔住，连卫生都无法保障，更遑论有质量的生活了。
问题是，别墅不是通常意义上的农舍，虽然买家可以是农民或是刚刚洗脚上田的农民企业家。一般理解的别墅(villa)，多建在城郊或风景区，中国古代称别业、别馆。属于居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。
鉴于福州土地的稀缺，除了国宾馆！以目前福州别墅的现状看，没有真正意义上的别墅，大多所谓的别墅其实只能算是房子（house），因为楼与楼之间的空间太过窘迫，以至于像名城港湾的广告词“一栋定江山”被人戏称为“一栋挨一栋”。即使如此，福州房子（house）也大多以度假型为主，较少是日居型的，也就是说，福州的所谓别墅是休闲用的，连常见的联排（Townhouse）都较少用于日常的起居。
在我国，别墅是一个舶来品，在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。近、现代最具特色的别墅是：赖特设计的流水别墅(Falling water house)与勒·柯布西耶设计的萨伏伊别墅（The villa Savoye）。
别墅其实代表了极少数人的某种奢华的生活状态。这种奢华，体现在经济和精神的双重从容上。林语堂曾经说过一句有趣的话：“人是唯一在工作的动物，所以人需要休闲。”而住别墅的人，由于经济和精神相对大多数人显得比较从容，因而也比大多数人用于休闲的时间长，而别墅，则是满足这种休闲生活状态的最佳居住形态，所谓“修营别业，依山伴水，尽幽居之美。”
在福州，许多买家并没有意识到买别墅所带来的生活含义，所以，一旦跟风买下一栋别墅后，直面于自己的生活状态时，那些仍处于创业期的人士才发现这种“悠闲”真的是一个奢侈品，“买别墅易，住别墅难”的尴尬难免就不断上演。
中国类似别墅的住宅，是“大宅门”。需要澄清一下，本文在这里讲的别墅基本上是套用原国土资源部地籍司司长樊志全的定义：“别墅是指独门独户独院、两至三层楼，占地面积相当大，容积率非常低”。
作为一种豪宅，发展至今，别墅愈发讲究的是设计的品位和建筑的品质。一套别墅，内外的讲究很多。首先是自然环境要优美;其次是低密度住宅;第三，由于是独栋建筑，四面采光，内部空间的设计自然要到位;第四，室外花园也不只是种花植树，而是要把绿化提升为庭院景观。
本文的题目是“别墅按栋卖”，确切地讲是强调别墅内外设计的品味，就是要避开传统的按面积卖的公寓思维。按照上面对别墅品味的定义，简单的一栋别墅，不仅仅是孤立的一栋房子，要看它的周边自然环境，不要相信KFS所说的城市别墅，在众多高楼环视之下，还有何悠闲生活可言？其次是容积率，容积率越小，你的庭院就越大，与周边的距离感就越强，当然，同等的房子，占地面积就越大。而房子之外的花园，要把它上升到景观的高度。
至于建筑的品质，比如内部的空间就涉及别墅的层数与功能，作者提出“两层就够”不是空穴来风的。鉴于现代意义上的别墅主要师承于国外，因此，我们就针对国外最著名的两个流派的别墅来分析，一个是流水别墅，另一个是萨伏依别墅。
流水别墅号称“别墅之王”，是美国建筑大师F.L.赖特（Frank Lioyd Wrignt）的超级代表作，也是20世纪建筑的压卷作品之一。
有人将流水别墅的特色形象地概括为“瀑布上的经典”。这座赖特为德国移民考夫曼设计的郊外别墅，房屋不大，建筑面积仅380平方米，位于一片风景优美的山林之中，建在地形复杂、溪水跌落形成的小瀑布之上。
[ 本帖最后由 蔚蓝海岸 于 2008-4-22 10:18 编辑 ]
