引用:

原帖由 任志强 于 2008-5-10 16:34 发表
　改革开放三十年的历史己经证明，不经过一场残酷的、腥风血雨般的降价大战，没有一场急风暴雨般、地毯式的降价战的狂轰滥炸，将房地产市场打成一片断壁残垣，打成一堆废墟，中国房地产市场不经过这场死去活来的血与 ...

酒喝多了吧? 是不是要再版一个轰轰烈烈的"文化大革命"啊? 就叫"地产大革命"好了. 文化大革命带给中国人民什么? 中国倒退了多少年?  一个疯狂而无知的岁月!

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原帖由 9904hxl 于 2008-4-24 13:24 发表
分析得好透彻，让我们有了新的希望。但愿一切都会好起来，让我们这些无产阶级能好好的生存

怀念老毛时代吗? 大家一起穷多好.  有时不得不扪心自问: 中国还是无产阶级当家的社会主义国家吗? 好像只剩壳子了. 骨子里早已资本化了.

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原帖由 任志强 于 2008-5-10 16:34 发表
　改革开放三十年的历史己经证明，不经过一场残酷的、腥风血雨般的降价大战，没有一场急风暴雨般、地毯式的降价战的狂轰滥炸，将房地产市场打成一片断壁残垣，打成一堆废墟，中国房地产市场不经过这场死去活来的血与 ...

改革开放才三十年就开放不下去啦,非要砸烂了重建吗?  中国的历史就是在硝烟中打打杀杀过来的,直到新中国的成立,更确切说是30年前在老邓改革开放的号令下,中国才真正开始飞跃般地建设. 怎么才这短短30年就又要重建啦? 既然自然灾害无法人定, 你的意思是不是来一场战争,把中国夷为平地后再建会建的更漂亮,是不是?

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原帖由 刁得意 于 2008-5-17 16:47 发表


改革开放才三十年就开放不下去啦,非要砸烂了重建吗?  中国的历史就是在硝烟中打打杀杀过来的,直到新中国的成立,更确切说是30年前在老邓改革开放的号令下,中国才真正开始飞跃般地建设. 怎么才这短短30年就又要重建 ...

你没必要靠歪曲别人的意思。来显示自己无知吧

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原帖由 福尔摩斯 于 2008-5-17 15:09 发表


顶部当然有.问题是这"顶部"在那里?  上帝都无法明确告诉你"顶部"究竟在那里. 众人皆为你这"顶部"不倦地追寻探索者.  
在那里? 在那里? 在这里吗? 呵,找来找去,在你嘴里了.

哟，这位哥们初来乍到就笑这么甜哪  一看就是位大款，恁高的房价还觉得不是顶部啊！猪母懒马峰是不是顶部？难道因为顶部是8848就不管老头小孩瘦子胖子都能站在六千米高处载歌载舞？俺看在海拔五千米就已经窒息倒下一大片人了吧。能承受现在房价的占多大比例？不就是这个例子吗？

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原帖由 福尔摩斯 于 2008-5-17 15:18 发表


酒喝多了吧? 是不是要再版一个轰轰烈烈的"文化大革命"啊? 就叫"地产大革命"好了. 文化大革命带给中国人民什么? 中国倒退了多少年?  一个疯狂而无知的岁月!

倒退了多少年？是倒退回了“三年自然灾害”时还是倒退回解放前还是倒退回满清还是倒退回原始社会了啊？政权更替给前任下的评论就是历史定论啊？这“历史”也太短了吧？

今年，上市公司开始为去年高价拿地的疯狂埋单。5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。
   万科此次出让的土地实际上正是公司去年高价拿下的东莞地王。由于今年来广东房价下跌，当年的天价如今变成了一种尴尬。

    2007年4月28日，万科以14.12亿元的价格拍下东莞市南城水濂村25万平方米地块，折合楼面地价为3772.3元/平方米，创该市土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。2007年5月，万科成立地块项目公司东莞市万科置地有限公司，用于开发万科翡丽山项目。

    在万科拿地至今一年时间里，东莞房价却出现了大幅度下降。合富置业研究部分析显示，东莞市区部分典型楼盘，不少单位的价格从去年7月份7000多元，下降到如今的5000元出头，降价幅度接近30%。如果以目前的销售价格计算，万科当初拿地价格几乎没有利润可言。

      由于目前全国房价有下滑趋势，这些当年如获至宝的天价土地正在变成开发商们资金链上的出血点。

据统计，在2008年一季度，已上报数据的46个监测城市中，38个城市的地价综合增长率集中在-3.00%至3.00%之间。城市综合地价水平出现负增长的城市依次是湖州-7.07%、佛山市顺德-2.56%、厦门-1.46%、东莞-0.63%、成都-0.57%、芜湖-0.11%；另外，西宁、兰州、福州的综合地价增长率为零。

　　另一个值得注意的迹象是，最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地流标、流拍，引起部分城市房地产市场的波动。而市场状况一直比较平稳的合肥、芜湖等二线城市日前也出现了流标、流拍，让市场为之侧目。更有甚者，今年4月初，福州融信地产宁愿损失7000万元保证金，退掉去年9月高价拍得的一块 “黄金地”。这实在是为了摆脱资金“绞索”的无奈之举，也是房地产商以前疯狂抢地而遭到的报复。

　　导致土地拍卖流标、流拍的原因，仍然是资金紧张。业内人士透露，目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请委托贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商肯定不敢轻易拿地。

　　观察土地流拍与房价下调的现象，我们大致可以看到一种时间关系：在半年前一线城市开始出现土地流拍之后约三四个月，一线城市的楼盘开始出现价格下降。现在二线城市的土地开始流拍，是否会在三四个月后重演楼价下跌的现象？!

由于销售急速下降，很多开发商觉得钱不够了。钱不够的原因可能在于去年太猖狂，囤积的土地可能太多了。今年一季度，房地产的销售量同比下降了15%。因此，一季度定金、预收款、个人按揭贷款所占开发总资金的比例，从42%下降到了19%，从而导致开发商资金紧张。同时，今年一季度，房地产开发商自有资金从35%下降到29%，这是连续四年来首次出现的情况。

　　这与潘石屹给出的数据表达出了同一个意思，房地产业内普遍资金紧张、入不敷支的现状，正在日益严重地显现出来。“尽管资金紧张，但开发商都想挣更多的钱，谁也不愿意降价”——这是对开发商心态的分析。这种类似“价格联盟”的坚守，在广州、深圳已经被房价的暴跌击得粉碎，“死守”北京、上海的开发商能够如愿，并不令人乐观。

　　因为横亘在开发商面前的法律风险和经济风险是难以逾越的。1月7日，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》强调，根据法律规定，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，“坚决无偿收回”，并且规定，即使土地限制不超过一年，够不上“按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”，土地增值也将被“征缴增值地价”。

　　依照过去的规定，开发商尚有两年的宽限期，就是利用这个宽限期，开发商达到了牟取土地升值暴利的目的。但现在，开发商连一年的“自由空间”也没有了。根据国务院规定：“金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。”分批开发、滚动授信是开发商“以小博大”的利器，当这条路被断掉，在资金缺乏的情况下，开发商要么卖地，要么等着囤积的土地被收回。

　　事实上对于去年囤地过多的企业，今年可以选择卖掉三块地中的两块，留下一块会活得很轻松。但现在，资金缺乏并非个别开发商面临的问题，而是所有开发商面临的问题，现在抛售囤积的土地，面临着无人接盘的风险。开发商为了盘活资金，只能选择降价卖地售房。

　　因此，“囤地太多”将成为压弯楼市的最后一根沉重稻草，2008的楼市，想不深幅下跌都很难............　

[ 本帖最后由 任志强 于 2008-5-20 09:04 编辑 ]

地产商选择观望，选择死扛，选择与人民群众的博弈，期待着某一天从不安的梦里醒来，房价突然上涨。但是，从目前市场情况观察，这些地产商可能要失望了。

　　从过往的半年时间看，这次的观望时期已经是最近5年来持续时间最长的。原本很多业内人士和地产商都期望，5月份将决定此次观望期的走向。显然，这并非取决于地产商的意愿，而是购房者的意愿。我们京沪深穗的记者采访表明，所谓的五一黄金销售期，已经风光不再。5月份未来的时间，地产商能力挽狂澜吗？至少现在还没有看到这个曙光。

　　如果地产商仍然拒绝降价，观望期必将拉长。未来的观望期还有多长，没有人能准确预测，但可以肯定的是，地产商不会是观望的受益者。相反，将有地产商为之付出昂贵的代价。

　　2004-2005年的房地产宏观调控，顺驰付出了惨重的代价，控股股东易手，纠纷至今未能厘清。此轮2007-2008年的房地产宏观调控，会不会有“另一个顺驰”轰然倒下？当然，昔日顺驰的遭遇，并非主要是由于它不肯降价所致，但今天“另一个顺驰”，如果它也有资金链的问题，那么，尽早降价处置存货，或割肉疗疮出让股权，或许是避祸的最优选择之一。

汶川大地震对国内房地产市场将造成巨大的影响。这种影响不仅涉及与地震较近的成都、重庆等二线、三线城市，而且对国内居民对住房观念将发生根本性变化。

    汶川大地震把当地房地产市场许多弊病都显现出来，如住房的抗震能力，住房的安全性等。成都不少高档住房，在地震中出现裂缝，这不仅让居民产生不安全感，而且购买者作为投资，那么其住房的投资价值将会下降。这次四川发生了地震，那中国还有多少地方在地震带上……这些都是国内居民购买住房必须考虑的一个重要问题。

    在这次四川特大地震前，由于全国许多地方从来就没有出现过任何重大的地震灾害，这就使得不少人对这个时期生产的住房产生较大的怀疑。个人购买的住房抗震能力如果达不到相应的抗震标准，那么这个时期不少地方的住房价值立即会下降。

    可以说，看到这次汶川地震中大量的住房倒塌，看到不少地方的住房都夷为平地，这不仅打破了我们以前的住房投资价值永远上升的神话，也会让整个房地产投资者重新来评估住房投资价值。

    在这样的情况下，加上目前国内房地产市场调控政策的落实，国内房地产市场将会出现较大的变化。因此，汶川地震对国内房地产市场的影响不可低估。

    对于国内银行业方面，因地震导致的信贷损失不算大，因为商业银行对四川地区的贷款相对低。但是有个问题应引起国内商业银行密切关注，就是个人住房按揭贷款的问题，个人贷款基本上都是把住房按揭给银行，尽管个人贷款者贷款合约与住房的合约是两份不同的合约，但当按揭住房完全变为废墟时，其风险由谁来承担，是银行、个人，还是国家？未来住房等财产的地震险如何来设计？这些都是国内各有关方面将面对的重大问题。

　最近不少朋友打电话问我，一些房地产学术界的人"托市"严重，他们能够把房地产市场的价格托住吗？我告诉他们，早些时候，当房地产市场的价格快速飙升时，不也是这些人在说，"房价上涨是正常的，是由市场供求关系决定的"。那么，房价下跌时，其价格同样是由市场供求关系决定的，因此，这些人要"托市"，同样是蚍蜉撼树，谈何容易？
　　但是事情远不止于此，当这些人没有能力托住下跌的房价时，他们便开始采取种种院外活动，希望调控变为"空调"的旧事重演，甚至于有人发出耸人听闻的言论，说什么"国内房价下跌将对中国的经济带巨大的灾难"。
　　对于这样的言论，其常识性、经济逻辑性及经验逻辑性暂且不说，仅看言论动机，就能够说明不少问题。因为，很简单，价格是市场经济核心，房价同样是房地产的核心。这几年为什么房地产市场会如此繁荣？就在于几年来一些地方房价快速飙升，就在于这种房价快速飙升可以让公有的土地在少数个人手上卖出，并通过这种卖出将巨大财富在短期内转移到少数人的口袋里。
　　正因为的房价上涨有如此大的诱惑，因此，当房价下跌触及这些少数人的利益之时，总是会有人出来以公众利益为幌子，挟持政府不能够让房价下跌，挟持政府要改变目前的房地产市场政策。特别是当中国房地产市场仍然是一个政策市时，这种挟持的重要性更是明显。
　　当房价飙升得让绝大多数人远离这个市场时，这些人会出来说，房价上涨是必然的，因为市场有所谓的"刚性需求"。其实，远的地方不说，只要有点良心的人，到房地产市场去看看，早几年卖出的住房是否真正在解决居民最基本的居住需求？可以说，目前许多小区的住房，尽管早就卖出去了几年了，但是实际上长期无人居住，住房的空置十分严重。一方面建筑好的房子长期空置无人居住，社会公有的资源严重浪费，另一方面许多居民连最基本的居住条件都无法得以满足。在这样的情况下，这样的房地产业要发展到底是为了什么？是仅仅增加中国的GDP吗？是仅仅打造一些地方政府的房地产财政吗？如果是这样，这样的产业要发展吗？可以说，房价过高、房价高得让大多数人购买不起是全国人都知道的常识，为什么房价下跌就不可以呢？

引用:

原帖由 任志强 于 2008-5-28 10:17 发表
　可以说，房价过高、房价高得让大多数人购买不起是全国人都知道的常识，为什么房价下跌就不可以呢？

商品房本来就是少数人买的起的呀. 大多数人可以等政府安排经济房,廉租房啊. 年收入12万都有资格买经济房. 你说商品房难道不是为少数有钱人盖的吗?

房价下跌当然可以. 主要还是要看有没有房主愿赔本买啦. 市面上不是也有一些人跌价卖吗? 不过涨时有价无市同跌时有价无市一样只是个数字没有意义.政府说跌都没用. 难不成要逼个个房主赔钱卖出吗? 那无异于掠夺人民财富.

时间会证明一切..

有的人说，房价下跌，要死银行先死。这是不会的，银行是国家的，国家不会让银行死。

引用:

原帖由 任志强 于 2008-6-7 15:57 发表
有的人说，房价下跌，要死银行先死。这是不会的，银行是国家的，国家不会让银行死。

银行是国家的吗?中国已不是以前的纯社会主义国营所有制了.经济上早以资本化..好像只有中国人民银行是国家的吧.其它都是商业银行,股份制公司..没见到个个银行都上市发行股份了吗? 民间吸了多少资金吗? 吸的金比谁都多.

种种迹象表明，未来中国的房地产市场是一个民生的市场，是一个解决及改善全体人民住房条件的市场。因此，任何房地产市场的炒作，无论是炒住宅还是炒土地，都会受到政府的严厉打击。既然房地产市场的投资炒作是政府严厉打击的对象，既然国内房地产市场是一个居民居住消费的市场，那么以前那种房地产以投资炒作为主导的市场就会发生根本性的变化。当房地产市场成为一个居民居住消费的市场时，那么房价一定会向理性回归，一定会以全体居民基本的支付能力为基础。在这样的情况下，国内房地产市场的价格回归理性是必然的。