引用:

原帖由 任志强 于 2008-4-20 10:39 发表
　地产商天生不是刀俎，我等天生也不是鱼肉。在炒房客眼里，既然我们错过一拨又一拨的行情，再错过一拨又何妨？局面是如此的清晰，努力开源，尽情生活，承担对家人的责任，一切都会回归理性的。与真正的自住者共勉.. ...

说的不错。

银行业内部估计，这轮房地产市场的调整将会至少持续两年以上，2005年、2006年发放的开发贷款有可能会产生大量坏账

4月14日，市场上传言近期将有针对房地产企业的更严厉的调控政策出台，房地产股全线暴跌。虽然翌日央行有关人士予以澄清，但在银根紧缩的情况下，银行与地产商以房贷为纽带的利益共同体，仍可能分崩离析。

其导火索就是近期土地流拍增多、土地成交价格急速下降，由此将导致商品房价格下跌，或将
点燃银行房贷风险尤其是开发贷款风险。“要死也是银行先死”的言论显然深深刺激了银行，对此，银行加强了对房地产开发商销售情况的监控，甚至不排除促使其降价销售以加快资金回流。

土地抵押风险显现

4月8日，深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块，仅成交的一块地价也回落到了同区位2006年的水平。4月11日，深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍两块，成交地块的楼面价仅为1149元/平方米，相当于同区位2005年的地价水平。

同样，4月9日上海8宗土地挂牌出让中，成交了6宗，流拍2宗，拍卖现场气氛冷清;厦门4月8日在继上次9幅地块集体流拍之后第二次拍卖，结果10幅地块仍有4幅流拍，成交地价则出现大幅下滑20%至30%。

这一信号使得银行无比紧张，因为这会使银行的开发贷款风险完全暴露出来，整体房贷风险也被放大。此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，而土地的价格在前几年一直比较坚挺，即使是在2006年国家宏观调控后。


2007年下半年，土地拍卖价格达到近年来的峰值，此后，在宏观调控趋紧的背景下，银行仍发放了大量的开发贷款。尤其是在去年年底，由于预期货币政策在2008年会进一步紧缩，银行主动向一些优质开发商发放了数量不小的开发贷款，甚至包括信用贷款。

目前，一些大型商业银行的开发贷款比重在所有贷款业务中仅次于批发和零售贷款。如工行2007年房产开发贷款为3039.84亿元，比上年增长了约32%，增速居大型商业银行之首，在贷款结构中的比重从9.01%上升到10.4%。

而去年新增的开发贷款中有相当一部分是在地价到达高位时抵押的，土地交易价格的快速下滑将首先使这部分贷款的风险暴露无遗。

银行对土地抵押贷款的一般是按其评估价的50%至70%的比例进行风险折扣，根据企业的资质、经营等情况具体评定。假设一块土地评估价格为2000万元，开发商以70%的折扣率获得银行贷款1400万元，如果地价下跌20%，该抵押土地的价值将只有1600万元，银行风险就开始暴露;如果下跌30%，土地价值将只有1400万元，银行资产就有可能出现损失。而如果在土地评估中还存有水分，银行资产的潜在风险就会更大。

让银行更不放心的是，在所有开发贷款中，还有一部分为非抵押贷款。据银行业内人士介绍，这往往出现在多家银行竞争一个房地产项目，而且开发商又是优质客户的情况下，就会向其发放信用贷款。

以保利地产为例，截至2007年底其长期借款约为90亿元，其中信用借款、质押借款、保证借款分别为11亿元、8615万元、59亿元，抵押借款不足20亿元，占比仅20%多。而万科、招商地产、北辰实业等其他房地产企业也存在类似情况。

这对于银行的风险是不言而喻的，尤其是在地价下行、开发商面临资金链断裂风险时，银行以土地抵押构成的风险防线很可能被冲破。

不良率隐藏风险

除了工行外，其他的上市银行2007年房地产贷款也都呈增长态势。如建行的开发贷款从2006年3023亿元增至3178亿元;中行从2006年的1136亿元猛增到1436亿元，增速为26.5%。

另外，银行在开发贷款领域的不良贷款率却出现了下降，如建行从2006年的6.05%下降到2007年的4.84%，工行从4.34%下降到2.82%，降幅分别为20%和35%。同样，中行的房产开发贷款减值比率也从2006年9.43%猛降到4.87%，降幅为48%，而该数据在2004年、2005年分别为13.33%、13.24%。

银行业内人士表示，如果仅看年报上的贷款不良率，是没有什么意义的。该数据是由不良贷款数额作为分子与作为分母的贷款总额相除的结果，而去年上市银行在开发贷款上的增速普遍超过了17%的贷款规模增速，这必然会拉低总的不良贷款率水平，隐藏了开发贷款真实的不良率。

比如，工行2007年开发贷款增速为32%，远远大于不良率的下降水平，即使以不良贷款数量维持去年水平的前提下，多增加的739亿元贷款额也会直接稀释约13个百分点的不良率。

中信证券分析师杨丽青认为，报表上的不良率没有可比性，除非将2007年的不良贷款余额加上当期核销的坏账，得出的不良率才有比较意义。不过，从报表上很难知道开发贷款、个人住房按揭贷款核销的不良贷款金额。因此，这极有可能成为银行隐藏开发贷款风险的一个手段。

银行压开发商降价

《证券市场周刊》了解到，尽管管理层并未下发正式文件要求紧缩房贷，但银行信贷部门已经开始主动关注房贷领域的风险控制情况。“如果形势进一步恶化，不排除银行会为收回开发贷款而采取更严厉的措施。”某大型银行内部人士说。

目前，大多数银行发放的开发贷款为3年期左右，从2005年和2006年银行开始大规模发放，按此推算，大多数开发贷款将会集中在今明两年到期，银行面临的形势不容乐观。

此前，银行与开发商由于开发贷款而形成了利益共同体，但在银行在开发贷款风险暴露、开发商资金捉襟见肘的情形下，为求自保，也可能会对开发商采取行动，银行与开发商分道扬镳也不是不可能的事。

上述人士透露:“现在银行对房贷的原则是外松内紧，表面上开发贷款和个人房贷都在正常发放，但实际上，银行内部已经是严阵以待。有些房地产商为了维持高额利润而不降价，致使银行贷款处于高风险之中，银行采取行动也就成为必然。”

据悉，4月11日，某银行信贷部门召开会议，要求全面改变现有的贷款结构，逐渐收缩房地产贷款，同时对个人按揭贷款也要谨慎对待。并从4月开始，现有新的房地产开发贷款审批权全部上收总行。

据了解，目前各商业银行对开发贷款能否全部收回普遍信心不足，银行业内部估计房地产这一轮调整至少会持续两年以上，期间极有可能产生大量不良贷款，虽然现在上市银行股业绩靓丽，但如果风险控制不当，大量不良贷款的计提将导致业绩大幅下滑。

“这两年不良贷款在房地产开发贷款领域发生的概率非常大，由于个人按揭贷款有30%的首付再加上每月归还，房价下降对个人按揭影响不大，而开发贷款由于销售缓慢将会危害到银行资产安全。因此，现在银行必须未雨绸缪，做好各种应对措施，包括要求开发商采取降价等，避免银行的开发贷款大量形成不良。”上述人士透露.

引用到今天，你如果越来越多的人认为房价有可能会降，它总有一天会降
到今天大家有没发现明显的看空的变多了，这样也意味着多头逐渐在减少
虽然现在房价没有明显的降价，可是随着空头的不断的增加，看空形成趋势
在市场达成共识，房价必定大降特降。定律得到尊崇永远是真理，物及必反
多空只是一个轮回。离降价已经不远了，空军别这时候倒下了。

引用:

原帖由 初级建筑师 于 2008-4-7 17:52 发表

那同居着。等她到30了。让她倒贴房子结婚

这招好毒

分析得好透彻，让我们有了新的希望。但愿一切都会好起来，让我们这些无产阶级能好好的生存

99%地产商最后将沦为无产阶级，当然用的宪法第一条。那时你才会发现房价真的降了，不过大家也用不着买房了都去买粮了。

今年的住交会很可怜啊,开发商日子不好过就算了搞个住交会还下雨郁闷不.....众多开发商们可千万别房子盖不下去时再跑路那可害死人了......

引用:

原帖由 初级建筑师 于 2008-4-7 17:52 发表

那同居着。等她到30了。让她倒贴房子结婚

高 实在是高

都是经济学家啊!那就等等吧!是跌是涨拿出来溜溜!

正义需要勇气。人总该有点思想的。顶

引用:

原帖由 zhuangzhiqiang 于 2008-4-26 17:16 发表
都是经济学家啊!那就等等吧!是跌是涨拿出来溜溜!

不管你承认不承认，和去年高位比，现在是跌了一点，当然和涨得时候比，现在跌去的那点是微不足道的。不过我看好这个趋势，呵呵

地方和中央的博弈

和朋友算了笔帐，去年金山4000/㎡买的房子，5000/㎡卖基本保本
其中包括还的贷款钱，交易手续费，5年交易可是20%的税
现在虽然金山新房在6000/㎡，可是5000/㎡未必有人要，想卖还有难度
房子放长了其他不说，按现在利息20年贷款要多还一倍，这样说20年后
要卖12000/㎡才和现今卖差不多，可是其他别说，20年后房子旧了，折旧
后还能值12000/㎡，那新房都要20000-30000/㎡了。

　改革开放三十年的历史己经证明，不经过一场残酷的、腥风血雨般的降价大战，没有一场急风暴雨般、地毯式的降价战的狂轰滥炸，将房地产市场打成一片断壁残垣，打成一堆废墟，中国房地产市场不经过这场死去活来的血与火的洗礼，是不可能获得如凤凰涅磐般的浴火重生的。
　　看看中国唐山，怎么会变成中国最美丽的城市之一，你便会知道，此语不妄。你便会知道，一座城市是怎样脱胎换骨的。
　　中国的许多行业都有过这样的经历，比如中国彩电业、中国家电业、中国纺织业、中国制造业、中国汽车业、中国电脑业、中国手机业、中国航空业，中国的许多许多的行业，翻开这些年来，中国有哪个支柱产业，能逃脱这样的残酷的降价大战?

四川汶川县发生7.8级地震。地震不仅对当地造成一定的影响，重庆、山西、陕西、湖北、北京等地也都有震感。同样是当天下午，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后高达16.5%。可以想见，中国房地产业即将爆发一场强烈地震.........

　投资银行高盛昨天发表研究报告称，中国内地房地产价格将从去年平均水平回落15%至20%。与此同时，考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素，将整体内地房地产的行业评级由“吸引”降至“审慎”。

　　高盛之前向内地12个主要城市的住宅物业买家进行调查。调查结果显示，内地楼价需要从现水平下调10%至20%才能刺激需求，高于高盛假设的房价下调幅度。根据调查结果，高盛预期，内地房价将由去年底的平均水平回调15%至20%；而发展商买地的步伐也会有所放缓。

地震灾害期间，大量的资金和物力都要投入到抗震救灾中去，房市走向也将出现更加强烈的观望。


       主要理由是：一、社会关注的焦点已经从房市的拐点的争论，转移到了抗震救灾工作中，《新闻频道》24小时的滚动新闻是我们都非常关注的焦点。
         二、地震加剧了中国经济的不稳定性，同时CPI持续在8.0%以上走高，人们进行大宗投资就会更加的慎重。
         三、在降价过程中，房市中的其他方面没有发生什么大的变化，改变人们观望的因素还不足够。
         四、国家的政策重点将首先保证灾区的救灾和恢复工作，这也必定影响到房企资金的使用。
         五、地震灾害可能加大通货膨胀的压力，由于房屋不是一个小商品，不能随心所欲地买卖交易,不可以方便地进行处置,因此其作为资本的意义也就受到影响。  

       六、日本当年地震灾害中，也有过房价急速下降的情况，中国这次的地震能量是当年日本板神地震的10倍，对经济、社会的危害也更大些。

引用:

原帖由 任志强 于 2008-4-8 14:13 发表
　　世上的路本来就是走完上坡路就到顶部，过了顶部就是下坡路。
       这是上帝无奈的安排：
      你是上帝也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。
      你是上帝也创造不出 “连上帝自己也走不到头” ...

顶部当然有.问题是这"顶部"在那里?  上帝都无法明确告诉你"顶部"究竟在那里. 众人皆为你这"顶部"不倦地追寻探索者.  
在那里? 在那里? 在这里吗? 呵,找来找去,在你嘴里了.