供不应求，只涨不跌是房市的最大谎言
1.供求变化呈现反向加速度，房价注定要跌。因为拍买来的土地成本越来越高，因为不涨就没人追买，开发商每月每批都调高房价，形成“永涨不跌”的假象，使得许多人砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。为了吸引买家，每年需要上涨30％的最小速度来维持，涨了几年后基数越来越大，房价就以每年加价45万，59万，76万……的加速度上涨。
当开发商好赚钱，结果开发商队伍就加速度地增多，全国已有6万家房企，连海尔也来凑热闹了。不贪心的商人你见过几个？赚大钱后就会加大投资。于是，新房竣工数就以2006年1万套、2007年2万套、2008年4万套……的加速度增多。有地不盖房会被正府收回和工期长导致新房竣工数放大量要滞后到2009年。
求的方面呢？房价大涨带动的物价大幅上涨使许多“待购首套自住房者”每年存款数呈现6万、5.6万、5万、4.5万……的减速度，房价大涨使购房款的缺口以30万，50万，80万……的加速度增大，于是，“待购首套自住房者”以每年10万人、20万人、40万人……的加速度被抛弃。新房涨到150万后，大多数“待购首套自住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。如果房价再涨1倍到300万，“待购首套自住房者”的刚性需求将被彻底消灭！
供趋大而求趋小的“Ⅹ趋势”由此形成了。当“Ⅹ”中的“＞”发展为“＜”时，求大于供就变为供大于求，就象菜市有20担白菜供应量，只有15担的有效需求，卖方市场变为买方市场。以前的正治课老师说：美国经济危机时“生产相对过剩”，商家生产的东西卖不出去，穷人想买又买不起，商家宁可把牛奶倒进海里也不给老百姓。房子倒不掉，降价是必然的。
2.土地量没有想象的那么少。因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，500万人的市再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照样有房价和地价大跌的时候。
3.房子积压量空置量很大。盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。
下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里，说明房子不缺。800万人的某市，2008年计划建设保障性住房1万套（有的退租）。有240万打工的 / 8人 = 出租房和闲置房就有30万套。只要有15分之1要卖出，就有待售二手房2万套。待售的新房2万套。2008年新增封顶的新房1万套。待售的共5万套。近几个月日成交60套 * 365天 = 2008年可能只售出2.2万套。供大于求必跌。
4.待售率高而卖出率低。卖出量可骗人，存货量不骗人。走在街上，往二边看，到处是大工地，雨后春笋，新楼林立。房牛市里，买方踊跃，开盘第三天，售楼处说卖光了，900套待卖 / 每天成交300套 = 待售率为3倍。牛市高位，遇到调控，持币观望，有价无市，30000套待卖 / 每天成交30套 = 新房待售率为1000倍。消费者租房住，等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强，后降价遭殃。开发商等不起，不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低， “买涨不买跌”，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。
中介比食杂店多。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。房牛市里，买方踊跃，卖方惜售，二手房每天卖出200套 / 当天挂牌量4000套 = 20分之1的卖出率。牛市高位，遇到调控，空方持币观望，卖方卖意急迫，每天卖出30套 / 当天挂牌量20000套 = 666分之1的卖出率。有价无市之时，就是即将退潮之时。房市久盘必跌，随后就抢跑道出逃，兵败如山倒。
5.工薪族买不起房，有效需求很小。多军是唯心主义者，因为多军最爱讲：“房价是由需求决定的，而刚需是很大的”。钱袋里只有10万，每月只收入1500元，需要结婚买房，一点刚性也看不出来。“钱袋”（有效购房能力）决定“脑袋”（购房需求），钱袋子属于物质，具有刚性，没有“硬通币”的人有买房的想法，他的需求只是一种想法，是软性的。也就是说，房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。
大众需求透支，财力不济，钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人，要鼓起来至少需要5年。“待购首套自住房者”的钱袋子里大多没有150万去买新房了。新房5年上涨100万，5年里谁家工资增加了100万？
房价上涨中，一工薪族2005年缺30万，2007年缺100万。劳动年数越长越买不起房，再涨10年，就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了，社会怎么和谐、发展和稳定？所以，炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势，只要看各国就知道了。市场经济国家炒风已盛行100年，炒股，炒商品期货，炒外汇….. 千炒万炒，就是不能炒民生！有许多法规使你炒不动房。如果你说人家也可炒房，那是以前，现在人家房价收入比只是6倍的上下，如果还在炒房，房价收入比就会超过10倍。
2008年3月两会报告说：“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。2008年国务院常务会议工作要点指出：“依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。”这说明，炒房犯法行为已危及民生，危及正权了。炒股不会危及民生，危及正权，有利融资发展生产，于是有些资金会被引导到股市去。
6.中等家庭在通膨中买不起房，有效需求很小。因为高收入家庭有N套房，低收入家庭已买不起房.所以商品房的涨跌只要看当前中收入家庭是否买得起就知道了。如果当前当地的价格中收入家庭买不起，那么房子谁来买？所以房价必跌。王石在中央2套说：房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起，不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。
精打细算地过日子，一个“待购首套自住房者”家庭年收入16万元，除了吃饭、结婚费用、养孩子、租房、养车、交通费、孝敬父母、保健、电话手机费、应酬、再教育、娱乐、储蓄养老等开支外，大约能用于今后购房的能有8万元（一半）就不错了。房价奇高的结果是还贷的年限大多要20年。在经济景气失业、事业发达、前途似锦时，对未来乐观的人当然可以一掷百万时眼不眨心不痛。但随着经济的变差，年龄的增大，购买者有失业的危险，有通货膨胀吞食存款能力的现实威胁，敢于透支20年的人大为减少了。
青年“白骨精”（白领骨干精英）王二2007年定了三年后的买房计划，已积蓄50万元 + 家庭年收入16万的一半每年有8万可用于还按揭 * 3年 + 三年其他收入10万 = 84万为首付购买150万的新房。
假如象有的多军吓唬人的那样大通胀，大加薪，大涨房价，那么王二所在的企业原料、交通、用房、接待、人工等成本会大增，赢利下降，没倒闭已是万幸，大涨工资就没戏了。结果，84万 + 每年工资增加3万 * 3年 - 每年被高物价咬走4万 * 3年 = 王二首付款能力下降为81万。
房价继续大涨，150万 * 2 = 三年后涨到300万一套。300万 * 0.5 = 首付需150万 – 81万 = 王二首付款缺了69万。啃四老，最终要拿钱到医院去还给老人，实际也是借。每月还了房贷后是月光族啊，那么多如何还呢？
300万 * 0.5 = 按揭150万，每月还贷1.2万 * 12个月 = 每年还贷14.4万，而年还贷能力已下降为7万。无路可走啊。刚性需求在房价上涨过程中被消灭干净。竭泽而鱼后，渔夫也完蛋了。
7.“高价房奴”很困难，需求被吓走了不少。（购婚房主力的）80后的父母这代人目前在五六十岁。大多情况是：青年时赶上文化大革命和上山下乡，教育水平普遍不高，成家遇到计生，中年遇到下岗再就业，退休金只够自己日常花费。二线城市，1985年工资普遍每月在60元上下，1990年在300元上下，1997年在1200元上下。一生红脑袋，穷革命，几无灰色收入，积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。为了一套房子，掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有几十万元，但那是应付看病和养老的钱，说不定到时候还不够花呢。如果是农家子女就更窘迫了。
“高价房奴”最终结局是两手空空。大学毕业后倾一生之财力为自住去购房，30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！如果60岁时再花钱买一次房，你“买一次就一辈子都是有房族”的梦想破灭了，第2个20年的“长怔”又开始了。所以，2008年还没买房的人最好的对策是，先创业和投资赚到钱，并等低价再买。
房价上涨需要“可爱的刚需”去冲锋，开发商却天天在大量地消灭“可怜的上帝”。在2005一套50万时就“刚需”，自有30万缺口20万。到2007年一套150万时变“弱需”，自有50万缺口100万。3年再涨1倍到300万时变“无需”，无可奈何之需，自有90万缺口210万。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。
8.买房人头没有想象的那么多。刚需主要来自结婚族。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁。刚需正好大降，你我接到的结婚请贴上，主人大多是独生孩。2007年，中国小学入学总数为1500万人，比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万。社会发展了，文化程度提高了，就晚育，就不想多生，人口就不断减少。这种发展趋势，看不讲计划生育的发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时，走出了一波下跌行情，中国不可能改变这一规律。
牛市里，一开盘几千人在排队。现在，售楼处冷冷清清。既然认为房价还要涨，那么多军中的炒家就赶紧再带头排队买啊。一个城市原来一天卖出300套，现在一天才卖出60套，扣除虚假成交量（象股市的自买自卖的对倒盘），分明只有刚需在买。怎么炒家都不买了啊？你多军不买就算了，干吗急着忽悠别人去买呢？人气没了后，孙子（待卖者）急上帝（消费者）不急啊。大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的。现在，开发商忽悠不动炒家了，炒家忽悠不动消费者了。最终被忽悠的是自己。票贩子自己不坐火车，迟早要卖出手。刚需，也就是“真正想坐火车的人”买不起票了，全市几十万张车票（投资性房）都在票贩子（炒家）的手里，不卖“跳楼价”行吗？
9.通膨使需求减少。如果房价继续上涨，通膨就会继续，后果是，有的实业在其他因素共同影响下获利很少，例如加工某种出口衣在90年代初大约可赚到20多元，而目前只有2元的利润。看到炒房有大利，就抽资甚至关厂去炒房，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业，求租的人少了。物价涨得比工资快，租房人的消费能力下降了，你提租价我就合租，房子空得更多了，租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。
将来，如果通货膨胀率更高，如果房价由100万再涨到200万，银行利息就会升到10％以上了（1993年前后的通膨中，利息加保值贴补最高曾大于20％），房租实际收益还是1万 / 200万 = 房租收益率下降为0.5％。房租收益率只是钱存银行的20分之1。买房吃20倍的大亏，房价必跌。
10.房价收入比太高，有效需求不多。国际通行的房价收入比是3到6倍，按揭月供不要超过家庭月收入的30％。6 / 收入的50％用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。H市新房平均价1万元* 90平米 / H市平均家庭收入6万= 2007年底H市的房价收入比为15。15 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。
2007年495万应届毕业生中，100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？一对夫妻大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍，房价收入比为30。22岁 + 60年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐！
11.算谁买得起，知有效需求很小。消费者（上帝）的消费能力决定卖方的最终命运。买房子无非就是两个目的：第一种目的是自住；第二种目的是赚钱。投资投机者不是自住，出租不合算，要等到房价涨了以后卖给“待购首套自住房者”以赚差价。所以，归根到底是建立在“自住”这个基础之上。2007年新房150万 * 1.3 = 假如2008年涨到195万。195 – 150 = 一年涨45万。195万时是什么样的自住者来接手呢？第一，钱特多。195万 * 0.5 = 具有首付98万的实力。第二，赚特多。195万 * 0.5 = 需按揭98万，即具有每月还款0.9万元的实力。第三，人特笨。2005年4套房 * 50万 * 0.4 = 他有付得起4套房的首付款80万的能力，却到2008年还是无房户。第四，人特傻。他相信房市吃了唐僧肉而长生不老，永涨不跌，一套195万不买的话还要再涨到254万。这是有自住房的富人啊，不是买家是卖家啊！H市3年需要10万人来买房，但是，同时具备这4个条件的无房户，你打着灯笼走遍全市能找到几个呢？因为人特笨加人特傻，一般不可能钱特多加赚特多。
12. 看买卖力量的较量，知需求小于供给。某市2008年房价如果继续上涨的话，几个月里入市的“解放军”需要6万人。因为几个月的调控和利空频传造成4万套新房和二手房在待售，加上新近将有1万套新房封顶，如果大涨会挂出获利盘1万套。你炒过股的话，就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了4万股，在9.02元的卖盘上挂了1万股，随后在9.03元的卖盘上挂了1万股。吃掉这6万股才会上涨到9.04元。
目前房市的调控真抓实干，风险已大，利空满天飞，恐慌气氛弥漫，广深跌势明显。围城外的人不想进去，大家都明白逆势者亡，顺势者生的道理，大多听人说过“新手死于大顶，老手死于熊市抢反弹”和“熊市不言底”的股言。围城里的人想出来，开发商为还贷要套现，套牢的想割肉，保本的要吐鸡肋，获利的要落袋为安。见横盘要提前杀出，见小跌要尽早杀出，见涨当作回光返照也要杀出，每一次反弹都是杀出的良机。明摆着有6万套等候在哪里，谁有一呼百应，扭转乾坤的帅才，让6万个“唯利是图”的投资投机者在短时间里发扬“宁套自己百万，不亏他人几万”的舍身救人的精神跳入冰水中，一起动手先把这6万人救上岸？
“锦上添花追涨，落井下石杀跌”永远是市场的本性。9.01元的几万卖盘老挂着不怎么动，就说明大势不妙，9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了，跌势就更加明显，卖者就要杀跌“瞎胡闹”了，排队追涨“凑热闹”的人就不见了，围着“看热闹”的人就越来越多了。
房市投资投机者的买是为了卖，与股民在6000点高位的投机心态是一样的，会露出“游击队”的本来面目，打赢了应该走，打输了更要走。不走的人就会在雪山上替人站岗。最终还是要有6万个买得起195万一套房的“待购首套自住房者”来“解放”这些“解放军”。可是，你的周边有几个买得起195万一套房的“待购首套自住房者”呢？
珠峰再高也有头，树再大也有顶。即使真有6万个不怕套的投资投机型的“解放军”来了，那也是回光返照，拉高出货，那也是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶。你炒过股的话，就容易理解了：“天量见天价”。如果在高位见到“量价齐升”，就要注意是不是自买自卖对倒盘的骗局了。跌势一旦形成，有很大的惯性和杀伤力，谁敢去接高空坠落的飞刀？楼市盘子太大了，参与的人太多了，没有真正说了算的大庄家，一旦下跌，就象大堤决口，卖盘凶猛涌出，谁来组织众人去堵住决堤大口？要知道，溜得最早的是大款，跑得最快的是大户，因为你才2套房，人家有10套，要死的话他们比你死得更惨。所以转跌为升只是大户要撤退的烟幕弹，只是小散的单相思。
13.城市化将放慢，需求没有想象的那么多。城市化速度将放慢的原因主要有：
农民特别是农民工逐步落实计划生育，过几年张家村一年里新进城的年轻人10人，因年纪大、身体变差、嫌赚钱少、赚的钱已达到目标等原因而离城回乡的12人。
石油需求每年飞速增多，而全球石油产量已处在顶峰，近3年日均产量都无法增大，需求与供给已呈现不可逆转的“＜趋势”，石油价除了上涨，已经别无选择。1970年代第一次石油危机的时候，全球的石油产量刚刚减少了不到8%，油价就翻了两番。当我们见到150美元一桶时，汽油可能定量计划供给，会导致通货膨胀、物价上涨和经济增长速度减缓。经营成本过大将导致不少企业倒闭和失业人数增多。
买不到油和油价奇高，已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大，必须有人去扩种。中国13亿，粮食依靠进口做不到，有钱也没地方买去，米国有粮宁喂汽车也不卖给你。
还呆在农村里的年轻人不多，加上承包土地以家庭为单位，机械化无从谈起，18亿亩耕地已人手不够。
这些情况都会表明农民工会部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃，更为了人有粮食吃，需要增加对农补贴，动员更多的劳动力进入农业。不可能吗？ 50年前的精简下放和40年前的上山下乡，就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择。由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在中小城市干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明，回流的苗头已显露出来了，大城市城市化速度减慢，中小城市加快。动则百万，民工和刚毕业的学生大部分无力买房，刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦，目前已过剩的住房将会过剩，再过剩..............
